، اقتصاد ایران در سال ۹۶،
دو نیمه متفاوت بازار مسكن
پلات: در سال ۱۳۹۶ با عنایت به اثرپذیری از تسهیلات تا سقف ۱۶۰ میلیون تومانی و كاهش نرخ سود بانكی به ۱۵ درصد، سرعت رشد معاملات مسكن در شش ماهه دوم حدود ۵۰ درصد نسبت به نیمه اول افزایش پیدا كرد.
به گزارش پلات به نقل از ایسنا، اقتصاد مسكن در سال ۱۳۹۶ دو نیمه نسبتا متفاوت را پشت سر گذاشت. در شش ماهه اول شرایط ركودی ۴.۵ سال قبل همچنان بر بازار مسكن شهر تهران حاكم بود؛ به صورتی كه رشد معاملات تنها ۲.۸ درصد و افزایش قیمت هم ۶.۲ درصد به ثبت رسید. به بیان دیگر قیمت واقعی مسكن به روند كاهشی خود ادامه داد و حدود چهار درصد افت كرد.
خروج تدریجی از ركود
اما در نیمه دوم كه با اثرپذیری مسكن از اقدامات اصلاحی همچون كاهش نرخ سود سپرده های بانكی به ۱۵ درصد و ورود متقاضیان مجهز به تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی به بازار همراه شد معاملات و قیمت به تدریج بالا رفت و سرعت رشد معاملات به صورت متوسط ۵۰ درصد و سرعت رشد قیمت حدود ۴۰ درصد نسبت به نیمه اول افزایش یافت؛ به صورتی كه در ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۶ معاملات ۱۲.۸ درصد و قیمت ۱۰.۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش نشان داد. شرایط از آن حكایت می كند كه برای نخستین بار افت قیمت واقعی مسكن متوقف شده و ۰.۷ درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی قرار گرفته است.
اما چرخش بازار مسكن از ركود به سمت رونق تدریجی، طبیعتا اثرات منفی هم در این بازار تولید كرد. به صورت مثال در نیمه دوم به یكباره قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز و هم قیمت قطعی مسكن در بخش متوسط قیمت و میان متراژ افزایش یافت و گاها تا ۳۰ درصد رشد كرد. البته گزارش های میدانی نشان داده است در مناطق ۵، ۲، ۴ و ۸ كه معاملات بیشتری نسبت به سایر نقاط انجام می گردد فروشندگان واحدهای نوساز قیمتهای پیشنهادی را گاها تا ۵۰ درصد افزایش دادند.
چرخش مستاجران به سمت مالكیت
آمار معاملات مسكن در بهمن ماه كه توسط اتحادیه مشاوران املاك ارائه شد نشان داد تعداد قراردادهای خرید و فروش مسكن شهر تهران ۸.۶ درصد افزایش یافته و در مقابل، تعداد اجاره نامه ها ۲۹ درصد كاهش داشته است. به بیان دیگر، تقاضا برای خرید مسكن نسبت به تقاضای اجاره نشینی بالاتر بوده است. این نشانه می تواند حاكی از آن باشد كه طی یك سال اخیر توان مستاجران تهرانی برای خرید بالا رفته و بخشی از این گروه از جانب مسكن استیجاری به سمت مسكن ملكی سوق یافته اند. در كل كشور هم اوضاع به همین صورت است. در بهمن ماه قراردادهای خرید و فروش مسكن ۱۰.۶ درصد افزایش یافته و این در شرایطی است كه تعداد اجاره نامه ها ۲۳ درصد پایین آمده است. گزاره فوق می تواند برای كل كشور هم مصداق داشته باشد.
با این كارنامه می توان دریافت كه با وجود افزایش میانگین ۸.۹ درصدی قیمت مسكن طی ۱۰ ماهه ابتدای امسال، قدرت خرید متقاضیان هم بالا رفته است. اما مساله این است كه هم اكنون قیمت مسكن نسبت به تورم عمومی ۰.۷ درصد و نسبت به تورم نقطه به نقطه ۸.۲ درصد بالاتر قرار دارد كه می تواند خطری برای پیش رونق بازار مسكن محسوب شود. شاید به همین علت باشد كه رشد ۵۰ درصدی معاملات در آذرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل به یكباره در دی ماه و بهمن ماه دچار افت شد و به ۱۳.۵ و سپس ۸.۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال پیش از آن رسید. به بیان دیگر با وجود افزایش نسبی قراردادهای ماهیانه، پس از آذرماه، سرعت رشد نقطه به نقطه معاملات كم شده است.
یكی دیگر از تفاوتهای شش ماهه دوم بازار مسكن نسبت به نیمه اول، كاهش قابل توجه سهم معاملات نوساز نسبت به واحدهای قدیمی است. در بهمن ماه یكی از مهم ترین تغییرات بازار مسكن شهر تهران كاهش ۵.۲ درصدی سهم واحدهای نوساز نسبت به همین نوع در مدت مشابه سال قبل بود. در مقابل به سهم واحدهای ۶ تا ۲۰ سال ۱.۸ درصد و هم واحدهای بیش از ۲۰ سال ۳.۳ درصد از كل معاملات افزوده شده است. این نمایه از آن حكایت می كند كه به علت افزایش پیش از موعد قیمت مسكن، جمعیت غالب در این بازار ناچارا به خرید اولویت های دوم روی آورده اند.
فراز و فرودهای نقطه به نقطه در نیمه دوم خصوصیت غالب بازار مسكن شهر تهران بود و هیجانات هر ماه معمولا با افت در ماه بعد همراه شد. با این حال بازار مسكن كه با عنایت به نزدیك شدن به كف قیمتی، شرایط پیش رونق خویش را به آرامی طی كرد در دی ماه با متغیر نگران كننده افزایش قیمت ارز مواجه گردید. دلار طی چهارماه آخر سال از محدوده ۳۸۰۰ تومان به حدود ۴۸۰۰ تومان رسید.
پیش بینی وضعیت بازار مسكن در سال ۹۷
تحولات احتمالی بازار پول همچون افزایش سود سپرده های بانكی با بر جای گذاشتن اثر دو گانه در بازار مسكن در كوتاه مدت منجر به مهاجرت بعضی از سرمایه ها از بازار مسكن به بازار پول شده اما در بلندمدت با استفاده از افزایش تمام شده پول، سطح دسترسی سرمایه گذاران، سازندگان و خریداران مسكن به تسهیلات بانكی را می كاهد. برآورد علی چگنی مدیرعامل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی نشان داده است در سال آینده نرخ تورم بخش مسكن چهار تا پنج درصد بالاتر از تورم عمومی باشد.
پرش قیمتی در سال آینده با عنایت به ۲.۶ میلیون واحد خالی و ۲.۱ میلیون واحد نیمه خالی گذاره ای غیرمتحمل در بازار مسكن می باشد كه اغلب كارشناسان بر آن اشتراك نظر دارند. با این وجود طی پنج سال اخیر تولید مسكن جدید، افت محسوسی داشته و بازار با استفاده از واحدهای خالی تغذیه شده است. ازاین رو پیش بینی می گردد سال آینده با كمبودهای تدریجی واحدهای كوچك متراژ مواجه باشیم كه می تواند تابلوی سرمایه گذاری برای مسكن ۹۷ باشد.
حسین عبده تبریزی- مشاور وزیر راه و شهرسازی- می گوید: پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت در بهمن ماه ناشی از تداوم ركود طی سال های متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسكن، تورم انتظاری و كاهش رفتارهای سفته بازانه بوده است، بنابراین این پرش قیمتی برای سال آینده قابل تداوم نیست؛ هرچند در صورتی كه سرمایه گذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی كوچك سازی در بازار مسكن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نكنند، بازار مسكن از این ناحیه صدمه پذیر خواهد شد. این درحالی است كه هنوز هم در بازار املاك تجاری و مسكن لوكس حباب قیمتی وجود دارد. وی در عین حال بازار اجاره مسكن را بعنوان یك فرصت جدید برای سرمایه گذاران به واسطه راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای مورد تاكید قرار داد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب