آمار روایت می كند
نشانه های مهاجرت بزرگ از تهران
پلات: طبق آمار خرید و فروش، رشد قابل توجه در تولید مسكن و هم چنین سكونت معناداری در ۴۹۰ هزار واحد مسكونی خالی از سكنه استان تهران اتفاق نیفتاده؛ با این وجود حجم ساخت و سازها در استان های البرز و گیلان بعنوان مهاجرپذیرترین استان ها از تهران به ترتیب پنج برابر و دو برابر شده است.
به گزارش پلات به نقل از ایسنا، كارشناسان معتقدند كه جهش قیمت مسكن، خروج دهك های پایین از تهران را به دنبال داشته است. قیمت مسكن در پایتخت طبق آخرین آمار بانك مركزی در فروردین ماه ۱۳۹۸ به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده كه به فاصله ی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بویژه اقشار پایین دست با قیمت ها منجر گردیده است. معاملات اما ۷۳ و ۳۲ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل كاهش نشان داده است. این در شرایطی است كه گفته می شود حدود ۹۰ درصد خرید و فروش ها را دلال ها رقم می زنند.
از سوی دیگر تعداد واحدهای مسكونی در حال ساخت طی نیمه اول سال ۱۳۹۷ در شهر تهران ۲۰ درصد نسبت به سال پیش از آن افزایش یافته و به ۴۰ هزار و ۶۰۰ واحد رسیده كه حدود نصف معاملات شهر تهران است. به علت این كه بخش عمده ای از جابه جایی ها در واحدهای دارای سكنه انجام می شود می توان حدس زد كه با عنایت به رشد اندك جمعیت شهر تهران و پایین آمدن تعداد خرید و فروش ها، خانه های خالی پایتخت، امسال باز افزایش پیدا خواهدنمود. با این وجود خلاء قانونی درباب مالیات بر خانه های خالی هنوز بعنوان پاشنه آشیل اقتصاد تهران عمل می كند و به زمین گیر شدن سرمایه ها منجر گردیده است. طبق محاسبات الان (بر اساس معاملات) اگر متوسط مساحت خانه های خالی شهر تهران را ۸۶ متر مربع فرض نماییم، ارزش هر خانه خالی ۹۶۹ میلیون تومان و ارزش ۴۹۰ هزار خانه خالی ۴۷۴ هزار و ۸۱۰ میلیون تومان برآورد می شود كه متقاضیان واقعی تقریباً هیچ سهمی از آن ندارند و گفته می شود بجز واحدهای مسكن مهر، عمده آپارتمان های بدون سكنه متعلق به سفته بازان است.
بیشترین خانه های خالی در تهران كجاست؟
خانه های واقع در محله های قیطریه، فرمانیه، زعفرانیه، میرداماد، دروس، قلهك، الهیه، پونك، آریاشهر و جنت آباد بیشتر از ۹۰ درصد فایل های پیشنهادی فروش را در دفاتر املاك و سایت های مجازی فروش ملك به خود اختصاص می دهند؛ با این وجود فروش قطعی در این مناطق نسبت به حجم عرضه بسیار پایین تر است. از طرف دیگر بالاترین تعداد معاملات در محله های پونك، جنت آباد، آریاشهر، آهنگ، ابوذر، تهرانپارس، مجیدیه، منیریه، بریانك، استاد معین، باغ آذری، كارون، مختاری و آبشار دمار انجام می شود. این مساله به راحتی نشان داده است بیشترین تراكم خانه های خالی در پایتخت مربوط به شمال و شمال غرب است.
تولید سالیانه ۳۶ هزار مسكن خالی در تهران
دماسنج ساخت و ساز در پایتخت نشان داده است طرف عرضه در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ سیگنال افزایش قیمت مسكن را به خوبی دریافت كرده و خودرا برای پاسخ دهی به تقاضای خرید آپارتمان در سال ۱۳۹۸ آماده كرده است. كارشناسان معتقدند سازندگان سپس امتناع چهار ماهه در زمستان ۱۳۹۷ و فروردین ماه ۱۳۹۸ برای دستیابی به حد نهایی قیمت، احتمالاً واحدهای خودرا در اردیبهشت و خردادماه ۱۳۹۸ به بازار عرضه می كنند؛ چونكه تعلل بیشتر امكان دارد به خواب سرمایه در شرایط ركود ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده و عدم دستیابی به نقدینگی برای تعریف پروژه های جدید در این بازه زمانی را به همراه دارد.
بر اساس آمار شهرداری تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ تعداد ۱۲۸۵ فقره پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده كه نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۲۵ درصدی را نشان داده است. اگرچه تعداد صدور پروانه های ساختمانی از ریتم منظمی در ماه های مختلف پیروی نمی كند، اگر میانگین ۶.۲ واحد مسكونی را برای تعداد پروانه های صادر شده در اردیبهشت ماه در نظر بگیریم باید منتظر باشیم كه سال ۱۳۹۸ به تدریج، ماهیانه حدود ۸۰۰۰ واحد مسكونی جدید در شهر تهران تكمیل شود كه طی یك سال به ۹۶ هزار واحد می رسد. این رقم حدود ۳۶ هزار واحد بیشتر از نسبت رشد تعداد خانوارهای تهرانی است.
فرار از تهران به زبان آمار
بنا به اطلاعات سرشماری سال ۱۳۹۵ در فاصله زمانی سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ تعداد ۳۵۰ هزار و ۶۳۲ نفر از استان تهران به استان های دیگر مهاجرت كرده اند. استان البرز بالاترین جذب مهاجر از تهران را داشته و استان های گیلان و مازندران به ترتیب در رتبه های دوم و سوم جذب مهاجر از استان تهران قرار دارند. آمار به تفكیك این طور توضیح می دهد كه استان البرز با ۸۹ هزار و ۱۹۷ نفر بیشترین مهاجر را از استان تهران داشته است. استان های گیلان، مازندران و خراسان رضوی به ترتیب با ۲۸۵۳۱، ۲۳۶۴۳ و ۲۱۲۴۱ نفر از این نظر در رتبه های بعدی قرار دارند.
بر اساس آمار در سال های دهه ۷۵- ۶۵، روند مهاجرپذیری شهر تهران تدریجاً متوقف گردید و این شهر به نقطه ای مهاجرفِرِست تبدیل شد و در نتیجه، رشد جمعیت آن كاهش یافته و سهمش از جمعیت كشور و استان تهران روندی نزولی پیدا كرد، اما مهاجرت به این شهر به صورت غیرمستقیم همچنان ادامه پیدا كرد.
رشد ۴۰۰ درصدی ساخت و ساز در استان البرز
آمارهای رسمی از ساخت و ساز شهر تهران نشان داده است در نیمه اول سال ۱۳۹۷ در شهر تهران كلنگ ساخت ۴۰ هزار و ۶۰۰ واحد مسكونی جدید برمبنای پروانه های صادر شده، زمین زده شد. این تعداد واحد مسكونی جدید ۲۰ درصد نسبت به شش ماه اول سال قبل افزایش داشته است. سهم شهر تهران از كل ساخت وسازهای كشوری مسكن در تابستان ۱۳۹۷ معادل ۲۲ درصد بوده است؛ در حالیكه بطور معمول شهر تهران بیشتر از ۳۰ درصد از معاملات خرید مسكن كل كشور را در خود جای داده است.
از سوی دیگر ساخت و ساز واحدهای مسكونی در استان البرز با رشد بیشتر از ۴۰۰ درصدی در فصل تابستان در مقایسه با بهار امسال ۵ برابر شد؛ در استان گیلان باز بازار ساخت وساز مسكن رشد دو برابری را در حجم ساخت و سازها در همین بازه زمانی تجربه كرد؛ عرضه جدید ساختمانی در بازار مسكن استان گیلان به واسطه آغاز عملیات ساخت پروژه های ساختمانی در سه ماه دوم امسال در مقایسه با بهار ۱۳۱ درصد رشد كرد. استان گلستان با رشد نزدیك به ۱۰۰ درصدی، همدان با رشد ۵۴ درصدی و هرمزگان با رشد بیشتر از ۳۳ درصدی در آمار صدور پروانه های ساختمانی، پس از استان های البرز و گیلان بیشترین آمار مربوط به عرضه جدید به بازار مسكن ناشی از پروژه هایی كه در تابستان سال جاری برای شروع پروسه ساخت، پروانه ساختمانی دریافت نمودند را به خود اختصاص دادند.
تغییر الگوهای ساخت مسكن به علت مهاجرت ها
سعید آسویار، كارشناس بازار مسكن می گوید: احتمال می دهم كه تعداد معاملات شهر تهران در اردیبهشت و خردادماه به ۷ تا ۸ هزار فقره برسد. البته این رقم برای تهران كه در مقاطعی خرید و فروش در آن به بیشتر از ۳۰ هزار واحد هم رسیده، عدد بالایی نیست اما شواهد نشان داده است الگوهای مسكن تغییر كرده و سازنده ها در حال تطبیق با این شرایط هستند. مهاجرت از تهران به شهرهای اطراف افزایش یافته و سازنده ها مجبور به تعریف پروژه در مناطق هدف هستند. یعنی كسی كه سه چهار پروژه در سعادت آباد داشته الان می طلبد كه یكی دو پروژه هم در حومه شهر و مناطق پایین با عنایت به قدرت خرید متقاضیان تعریف كند تا بتواند ریسك دستیابی به نقدینگی را به حداقل برساند.
آسویار اظهار نمود: معتقدم امسال با حجم مهاجرت از تهران مواجه می شویم. چند سال قبل، ترافیك از كرج به تهران از شش بامداد بود اما الان از پنج بامداد شروع می شود؛ برای اینكه تعداد بیشتری از ساكنان تهران به كرج و شهرهای اطراف آن مهاجرت كرده اند.
منبع: پلات
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب