خصوصیت های جدید بازار مسكن
به گزارش پلات رشد فروش واحدهای قدیمی ساز، افزایش معاملات سفته بازانه، سردرگمی بازار و دریافت نشانه هایی از اشباع قیمت، چهار مشخصه اصلی بازار مسكن شهر تهران است.
به گزارش پلات به نقل از ایسنا، حجم فروش آپارتمان های نوساز در یك روند كاهنده پنج ساله از ۵۷ درصد در فروردین ماه ۱۳۹۳ به ۴۰ درصد در فروردین ماه ۱۳۹۸ رسیده است. در مقابل، فروش قطعی واحدهای بالای ۱۶ سال از ۱۴ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۲۹ درصد در سال ۱۳۹۸ افزایش یافته كه از افت توان طرف تقاضا در بازار مسكن حكایت دارد.
آمار گویای آن می باشد كه رتبه آپارتمان های كمتر از پنج سال ساخت بعنوان گروه غالب معاملات در سال ۱۳۹۲ به صورت محسوسی افت كرده و جای خویش را به آپارتمان های بالای پنج سال داده است؛ بطوریكه در فروردین ماه ۱۳۹۸ واحدهای مسكونی بالای پنج سال، ركورد سهم از فروش را طی شش سال اخیر جابه جا كرد. گزارش بهمن ماه ۱۳۹۲ گویای آن بود كه واحدهای بالای پنج سال ۴۱ درصد معاملات را در بر می گرفت. این رقم در فروردین ماه ۱۳۹۸ به ۶۰ درصد افزایش پیدا كرده است.
فروش واحدهای میانسال و قدیمی ساز در بازه یك سال اخیر هم ۲.۵ درصد افزایش نشان داده است. فروردین ماه ۱۳۹۷ سهم درصد آپارتمان های بالای پنج سال از معاملات شهر تهران ۵۷.۵ درصد بود كه الان به ۶۰ درصد رسیده است.
كارشناسان، جهش قیمت مسكن، تورم مصالح ساختمانی و ایجاد فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز با قدیمی ساز را علت اصلی شیفت متقاضیان به سمت آپارتمان های بالای پنج سال می دانند. اما نكته قابل تأمل، عدم تغییر محسوس در حجم فروش واحدهای بالای ۹۰ متر است. حتی فروردین ماه امسال این گروه از آپارتمان ها سه درصد رشد معاملاتی را تجربه كردند. این مساله می تواند به رشد خرید و فروش سفته بازانه كه از ماه های پایانی سال قبل شروع شده مربوط باشد.
جهش ۱۰۴ درصدی قیمت
قیمت مسكن در پایتخت طبق آخرین آمار بانك مركزی در فروردین ماه ۱۳۹۸ به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده كه افزایش ۲.۱ و ۱۰۴ درصدی را به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل نشان داده است و به فاصله ی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بویژه اقشار پایین دست با قیمت ها منجر گردیده است. معاملات اما ۷۳ و ۳۲ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل كاهش نشان داده است. این در شرایطی است كه گفته می شود حدود ۹۰ درصد خرید و فروش ها را دلال ها رقم می زنند.
گمانه زنی ها درباره افزایش مهاجرت معكوس از تهران
به دنبال پرش قیمت مسكن در سال قبل كه به كاهش قدرت خرید و اجاره منجر شده، پیش بینی كارشناسان این است كه امسال با یك حجم مهاجرت از تهران مواجه شویم و استان البرز مقصد اصلی مهاجران خواهد بود. آمار هم گویای آن می باشد كه در نیمه اول سال ۱۳۹۷ ساخت و ساز در تهران ۲۰ درصد افزایش یافته؛ در حالیكه این رقم در استان البرز رشد ۴۰۰ را نشان داده است. طبق سرشماری نفوس و مسكن بین سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ تعداد ۳۵۰ هزار و ۶۳۲ نفر از استان تهران به استان های دیگر مهاجرت كرده اند. استان البرز با ۸۹ هزار و ۱۹۷ نفر و استان های گیلان و مازندران به ترتیب با ۲۸ هزار و ۵۳۱ نفر و ۲۳ هزار و ۶۴۳ نفر از این نظر در رتبه های بعدی قرار دارند. البته در فاصله زمانی همین پنج سال ۵۱۶ هزار و ۹۲۲ نفر از استان های دیگر وارد استان تهران شده اند. باآنكه خالص مهاجرت استان تهران نشان داده است طی فاصله زمانی سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵، تعداد افرادی كه وارد استان تهران شده اند ۱۶۶ هزار نفر بیشتر از افرادی است كه از استان تهران خارج شده اند، اما آمار می گوید كه مهاجرت معكوس در حال رخ دادن است؛ هرچند ناچیز.
پردیس، پرند، هشتگرد و البته محمدشهر بعنوان مكان های جاذب اجاره نشین ها معرفی می گردند. در این بین محمدشهر كرج با عنایت به وجود سرانه های خدماتی مناسب از اقبال بیشتری برخوردار شده اما شهرهای جدید اطراف تهران هم به تدریج با آماده شدن خدمات و زیرساخت ها در حال تبدیل به كلان شهر هستند. در پرند بعنوان پایتخت مسكن مهر ۹۶ هزار واحد جانمایی شده كه تا كنون بیشتر از ۶۸ هزار واحد آن تحویل شده است. در پردیس از ۸۵ هزار واحد مدنظر ۳۰ هزار واحد افتتاح شده و در ۴۹ هزار واحد مسكن مهر تعریف شده كه از این تعداد ۲۵ هزار و ۶۰۰ واحد افتتاح شده است. ۹۰۰۰ واحد دیگر هم تا شهریور ماه سال آینده آماده می شود و بدین ترتیب پرونده مسكن مهر در هشتگرد بسته خواهد شد. طبق وعده ها مترو هشتگرد و پرند هم در صورت تأمین اعتبار تا آخر سال تكمیل می شود. شرایط جدید از آن حكایت می كند كه مستأجران تهرانی، انتخاب های دوم را پیش روی خود می بینند و برای كاهش هزینه های مسكن راهی شهرهای اقماری می شوند.
چهار عامل سردرگمی بازار مسكن
مهدی روانشادنیا، كارشناس اقتصاد مسكن می گوید: اگر بر اساس رفتار گذشته، بازار مسكن را تحلیل نماییم آخر سال ۱۳۹۷ می بایست آخر افزایش قیمت ها در بازار مسكن باشد. اما چهار عامل در سال ۱۳۹۸ به سردرگمی فعالان بازار منجر شده كه از شرایط اقتصادی عمومی كشور نشأت می گیرد. نخستین عامل به بحث تحریم ها مربوط می شود كه جو روانی به وجود آورده است. این سردرگمی منجر به این شده كه طرف عرضه یا نسبت به فروش تردید كند یا قیمت های نامتعارف برای ملك خود در نظر بگیرد. استدلال فروشندگان این است كه اگر واحد خویش را بفروشم چه بهتر، اگر نفروشم ریسك های خویش را به شكلی پوشش داده ام.
وی معتقد است: رفتار بازارهای موازی، دومین عامل رشد قیمت های اسمی در بازار مسكن ارزیابی می شود. قابلیت پیش بینی قیمت ارز و طلا چندان آسان نیست. نوسانات بازار ارز، قابلیت اطمینان نسبت به ریال برای انجام معاملات را می كاهد كه بازارها را در شرایط ابهام باقی می گذارد.
زمان فروش مسكن فرا رسیده است
عباس زینعلی، كارشناس بازار مسكن هم بیان می كند: به نظرم افزایش قیمتی كه از بهمن ماه سال قبل در بازار مسكن اتفاق افتاد، ظرفیت این بخش را به اشباع رسانده است. الان قیمت مسكن به سقف رسیده و بالاتر از این رقم ها دیگر مفهومی ندارد. امكان دارد مالكان، مجدداً دلشان بخواهد قیمت اسمی را بالا ببرند ولی هیچ وقت تقاضای مؤثری برای آن مبالغ به وجود نخواهد آمد. حداقل در فضا و حجم اقتصادی امروز چنین اتفاقی نخواهد افتاد.
او می گوید: فروشندگان باید اجازه دهند تا مدتی با قیمت های موجود معاملات صورت گیرد، تحرك بگیرد تا شاید مجدداً قیمت ها با عنایت به توان خریداران افزایش پیدا كند. با قیمت های فعلی برای همه ی سازندگان و فروشندگان سود متصور است. هركس بفروشد سود می برد؛ هركس هم بخرد با عنایت به چشم انداز میان مدت ضرر نخواهد كرد. ولی همان گونه كه گفتم سقف قیمت ها پر است و بعید می دانم بیشتر از این نصاب قیمتی داشته باشیم.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب