گزارش پلات به نقل از مهر

سایه روشن برنامه جدید وزارت راه برای رونق ساخت مسكن

سایه روشن برنامه جدید وزارت راه برای رونق ساخت مسكن

پلات: كارشناسان معتقدند دستور اخیر وزیر راه برای واگذاری بلاعوض اراضی دولتی به انبوه سازان برای حذف زمین از قیمت تمام شده ساخت، در صورتیكه برخی ملاحظات در آن رعایت نشود، مشكلی را حل نخواهد كرد.



به گزارش پلات به نقل از مهر، كارشناسان معتقدند دستور اخیر وزیر راه برای واگذاری بلاعوض اراضی دولتی به انبوه سازان برای حذف زمین از قیمت تمام شده ساخت، در صورتیكه برخی ملاحظات در آن رعایت نشود، مشكلی را از بازار مسكن حل نخواهد كرد.
در آخرین روز كاری هفته ای كه گذشت محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در ابلاغیه ای به ادارات كل راه و شهرسازی استان ها، از آنها درخواست نمود تا اراضی دولتی را بدون ستاندن هزینه زمین در اختیار سازندگان قرار دهند.
وی به مدیران كل راه و شهرسازی استان ها دستور داد با اهتمام ویژه و با محوریت سازمان ملی زمین و مسكن حداكثر توان و تلاش خود را برای راه اندازی پروژه های آماده سازی زمین، انبوه سازی و خدماتی با مشاركت بخش خصوصی به كار گیرند.
تمركز وزیر راه بر كاهش هزینه تمام شده ساخت و ساز
بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، طی ماه های اخیر وزارت راه و شهرسازی با ورود اسلامی تمركز ویژه ای بر اتمام پروژه های مسكن مهر و ساخت واحدهای مسكونی جدید داشته است. در طرح اقدام ملی مسكن، ساخت ۴۰۰ هزار مسكن طی دو سال ۹۸ و ۹۹ در دستور كار قرار دارد. در این برنامه مهمترین سوژه كاهش قیمت تمام شده ساخت مسكن می باشد.
راهكار: واگذاری اراضی دولتی به انبوه سازان / همه دستگاه های دولتی اراضی خودرا به وزارت راه می دهند
با توجه به این كه زمین، بیشتر از ۶۰ درصد هزینه مسكن را به خود اختصاص می دهد، در برنامه «اقدام ملی» سیاستگذار تلاش نموده تا با واگذاری زمین های دولتی به سازندگان، هزینه ساخت را در این طرح كم كند. همین طور علاوه بر زمین های وزارت راه و شهرسازی برمبنای دستورالعمل رئیس جمهوری تمام دستگاه های دولتی موظف شده اند تا زمین های دولتی را برای ساخت و ساز در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.
وام ۲۵ میلیونی با نرخ سود صفر و تخفیف ۵۰ درصدی پروانه ساخت
واگذاری زمین دولتی، كاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، ۲۵ میلیون تومان وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از «بازار تعهدی» با تخفیف ۳۰ درصدی، قسمتی از بسته جدید رونق مسكن می باشد.
راه اندازی «بازار تعهدی» مصالح بخش دیگری از طرح اقدام ملی است كه برمبنای آن، قراردادی بین بانك عامل بخش مسكن، بنیاد مسكن و شركت تأمین مصالح ساختمانی امضا می شود. ساز و كار بازار به این صورت خواهد بود كه سازندگان نیاز مصالح سالانه خودرا اعلام می كنند و شركت تأمین، مصالح را به صورت عمده خریداری می كند كه قیمت آن تقریباً ۲۸ تا ۳۰ درصد كمتر از قیمت بازار است.
معاون وزیر راه: اراضی دولتی در اختیار انبوه ساز قرار می گیرد / كاهش هزینه تمام شده ساخت و ساز
همچنین علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسكن به خبرنگار مهر اعلام نمود: با اجرای این طرح، در دو سال آینده می توانیم ۹۰۰ هزار واحد مسكونی راه اندازی نماییم كه رفع نیمی از نیاز سالانه بازار مسكن نوساز خواهد بود.
وی افزود: ورود این حجم واحد مسكونی به بازار می تواند علاوه بر آنكه قیمت مسكن را بطور قابل ملاحظه ای می كاهد، به تعدیل بازار اجاره مسكن نیز منجر شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی اضافه كرد: بعد از ابلاغ دستور وزیر راه و شهرسازی به دنبال تحویل گرفتن اراضی دولتی هستیم تا قراردادهای مربوطه را آماده و به انبوه سازان طی فراخوانی، واگذار نماییم.
مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسكن تصریح كرد: با آغاز این روند، با عنایت به اینكه اراضی دولتی به بلاعوض در اختیار انبوه ساز قرار می گیرد، هزینه زمین از قیمت تمام شده ساخت و ساز حذف می شود.
كمبود واحد مسكونی و ورود سفته بازانه دلالان به بازار؛ دو عامل گرانی مسكن
برآوردها نشان داده است با عنایت به كمبود تعداد واحدهای مسكونی نسبت به تعداد خانواده ها و همین طور تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج و وجود ۶ میلیون واحد مسكونی در بافت فرسوده شهری و روستایی برای تنظیم بازار سالانه به ۲ میلیون واحد مسكونی جدید نیاز است. نتیجه این كمبود، در كنار وجود فرصت برای سوداگری و احتكار، یكی از دلیلهای اصلی افزایش قیمت مسكن در ایام اخیر بوده است. بدین سبب این تغییر روند در وزارت راه و شهرسازی می تواند سبب رونق عرضه و تنظیم بازار مسكن شود. اما تا زمانی كه دولت با وضع مالیات، مانعی پیش روی دلالان و سوداگران بازار مسكن ایجاد نكند، نمی توان شاهد منطقی شدن قیمت ها بود.
كارشناس اقتصاد مسكن: واحدهای نوساز با قیمت تمام شده، نه قیمت بازار به مردم عرضه شود
در همین راستا مهدی غلامی، مدیر گروه مسكن مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت در گفت و گو با خبرنگار مهر گفت: افزایش تولید و عرضه مسكن حتما در تنظیم بازار مسكن مؤثر خواهد بود ولی به شرط آنكه متقاضیان واقعی مسكن نیز امكان و قدرت خرید این واحدها را داشته باشند. متأسفانه افزایش قیمت مسكن در شهرهای بزرگ به صورتی بوده است كه اگر واحدهای نوساز با قیمت بازار عرضه گردد، قدرت خرید مردم كفاف تهیه آنها را نمی دهد.
غلامی افزود: در این صورت اگر وزارت راه و شهرسازی می خواهد برای افزایش تولید و عرضه، از امكانات خود مانند زمین های دولتی استفاده نماید، باید سیاست هایی را دنبال كند كه واحدها به قیمت تمام شده به دست متقاضیان واقعی برسد و نباید واحدهای نوساز به قیمت بازار ارائه شود.
تولید مسكن به شكل مدل مشاركتی مشكلی از مشكلات بازار مسكن حل نمی كند
این كارشناس اقتصاد مسكن به شیوه تولید مسكن به شكل مشاركتی اشاره نمود و اظهار داشت: در این شیوه نه تنها مسكن به قیمت تمام شده یا ارزان تر از بازار عرضه نمی گردد، هیچ تضمینی هم وجود ندارد كه پروژه ها به سرعت انجام شده و در زمان مناسب به بازار عرضه شوند.
غلامی افزود: معمولاً در نهاده های مربوط به تولید مسكن، مؤثرترین و بیشترین تورم را زمین به خود اختصاص می دهد. بدین سبب در این شرایط برای انبوه ساز كاملاً صرفه دارد كه پروژه های مشاركتی طولانی مدت شود تا سهم هزینه ساخت نسبت به هزینه زمین كم شود و منفعت بیشتری كسب كنند. در این صورت انگیزه ای برای ساخت مسكن به شكل صنعتی نیز وجود نخواهد داشت.
وی تصریح كرد: آخرین گزارش مركز آمار از بازار زمین و مسكن شهر تهران در زمستان سال ۹۷ نشان داده است افزایش قیمت زمین فاصله معناداری با افزایش قمیت مسكن داشته است. مطابق این گزارش در صورتیكه تورم نقطه به نقطه مسكن در زمستان ۹۷، معادل ۸۲ درصد بوده، تورم نقطه به نقطه زمین ۱۴۳ درصد بوده است.
معطل ماندن سرمایه های مردم و دولت نتیجه تولید مسكن به شیوه مشاركتی
غلامی در پاسخ به این سوال كه آیا ابزارهای نظارتی و قضائی می تواند مانع تأخیر در تولید پروژه های مشاركتی شود یا خیر؟ اظهار داشت: اولاً وزارت راه و شهرسازی باید از شیوه هایی استفاده نماید كه نیاز كمتری به درگیری های حقوقی و قضائی باشد. ثانیاً بررسی تجربه پروژه های مشاركتی نشان می دهد، با وجود پیگیری های قضائی وزارت راه و شهرسازی هنوز برخی از این پروژه ها پس از ۲۰ سال از آغاز به سرانجام نرسیده است.
غلامی با اشاره اینكه از سال ۸۶ تا سال قبل هیچ پروژه مشاركتی منقعد نشده، اظهار داشت: با وجود گذشت این همه سال، بنا بر صحبت های مسئولان وزارت راه و شهرسازی هنوز هم پرونده مربوط به برخی از این پروژه ها در دستگاه قضائی مفتوح است. یكی از این پروژه ها برج میلینیوم تهران است كه با زیربنای ۱۲۳ هزار مترمربع در یكی از بهترین مناطق شهر تهران، سرمایه قابل توجهی از بیت المال را از سال ۸۱ معطل خود گذاشته است.
الگوی جایگزین: طرح مسكن ویژه تهرانسر
این كارشناس اقتصاد مسكن به دستور جدید وزیر راه و شهرسازی به مدیران كل راه و شهرسازی استان ها در خصوص واگذاری اراضی دولتی به انبوه سازان برای ساخت و ساز با هدف حذف قیمت زمین از مسكن اشاره نمود و افزود: وزارت راه و شهرسازی می تواند از الگوهایی استفاده نماید كه همزمان تولید مسكن را رونق می بخشد و هم هزینه ها را برای مصرف كننده نهایی می كاهد و امكان صاحب خانه شدن افراد را بیشتر می كند. یكی از این الگوها، تجربه مسكن ویژه تهرانسر است. بنظر می رسد این تصمیم و ابلاغیه جدید وزیر راه و شهرسازی نیز به صورتی الگوبرداری از طرح مسكن ویژه تهرانسر باشد كه در دولت نهم طراحی و اجرا شد اما حجم و گستره برنامه ای كه وزارت راه و شهرسازی می خواهد اجرا كند، بسیار بزرگ تر از آن خواهد بود.
غلامی افزود: در این مدل، به سبب سیاستگذاری صحیحی كه انجام شد، انگیزه ای برای تأخیر و احتكار واحدهای مسكونی وجود نداشت و بدون وابستگی و نیاز به منابع بانكی، متقاضیان واقعی با قیمت تمام شده صاحب خانه شدند.
انبوه ساز نباید مالك شود
وی اشاره كرد: در طرح مسكن ویژه تهرانسر نیز كه در زمین های دولتی اجرا شد، دو سیاست اصلی سبب تسهیل خانه دار شدن افراد شد؛ سیاست اول این بود كه برخلاف انبوه سازی های مشاركتی، سازندگان مالك واحدها و زمین نمی شدند و تنها اجرت ساخت خودرا دریافت می كردند. از طرفی با پیش فروش واحدها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر كاهش قیمت مسكن، مصرف كنندگان، مالك خانه های در حال ساخت خواهند بود و نه سازندگان. پس سود حاصل از سرمایه گذاری در پروسه ساخت، از فروشنده به مصرف كننده منتقل می شد كه این امر فرصت سوداگری را از سودجویان بازار مسكن می گیرد و منفعت ناشی از نهاده ها و تسهیلات ارائه شده از طرف دولت، بجای واسطه ها مستقیماً به گروه های هدف تعلق می گیرد.
هزینه زمین با تأخیر نسبت به هزینه ساخت دریافت شود
غلامی سیاست دیگر اجرا شده در طرح مسكن ویژه را امكان تأخیر در پرداخت هزینه زمین نسبت به ساخت دانست و اظهار داشت: مصرف كننده نهایی در طول پروسه تولید هزینه ساخت را به تولیدكننده پرداخت می كرد و هزینه زمین را پس از تحویل گرفتن واحدهای تكمیل شده خود و به صورت اقساط به دولت پرداخت می كردند. بدین صورت خانواده های مستأجر بسیاری می توانستند صاحب خانه شوند.
این كارشناس درانتها گفت وزارت راه و شهرسازی با بررسی تجربه های انجام شده باید الگوی مناسبی را انتخاب نماید تا هم از هدر رفتن منابع بیت المال جلوگیری و هم خانه دار شدن مردم را تسهیل كند.


منبع:

1398/03/11
15:41:03
5.0 / 5
133
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۵ بعلاوه ۵
پلات