کمبود آپارتمان نوساز در بازار مسکن جنوب تهران
به گزارش پلات زنجیره حلقه های به هم تنیده متشکل از کاهش توان تقاضا، افت معاملات، کاهش بازده سرمایه، رکود ساخت و ساز، افزایش قیمت نهاده های ساختمانی و مسیر دشوار تجمیع پلاکهای فرسوده به منظور نوسازی و بهسازی سبب به هم خوردن تناسب عرضه مسکن در مناطق جنوبی در مقایسه با شمال پایتخت شده است.
به گزارش پلات به نقل از ایسنا، کاهش عرضه مسکن در مناطق جنوبی تهران محسوس است. به علت افت تا ۵۰ درصدی ساخت و ساز در سال های اخیر این افت در واحدهای نوساز، نمود بیشتری دارد. بررسی ها نشان داده است خانه های عرضه شده به بازار مسکن در مناطق جنوبی به حدود یک سوم نیمه شمالی پایتخت می رسد. به علت قیمت بالای مسکن در شمال و غرب تهران، هم اکنون بخش عمدهای از واحدهای کلید نخورده گاها با عمر بنای بیشتر از ۲ سال در این مناطق قرار دارد.
کاهش توان طرف تقاضا معادله عرضه مسکن در مناطق جنوبی و شمالی تهران را به هم زده است. بررسی ها نشان داده است با اینکه قدرت خرید خانه در میان ساکنان مناطق جنوبی به شدت کاهش یافته، به علت فاصله قیمتی بین مناطق جنوبی و شمالی تهران و همینطور و ریزمتراژ بودن واحدها در جنوب، عمق رکود معاملات در این مناطق کمتر از شمال پایتخت است. در واقع شانس بیشتر فروش واحدهای مرغوب و البته کوچک متراژ در مقایسه با واحدهای قدیمی ساز بزرگ متراژ سبب کمبود آپارتمانهای نوساز موجود در بازار مسکن مناطق جنوبی شده است.
عمده آپارتمانهای ساخته شده در شمال تهران از نوع بزرگ متراژ هستند. با عنایت به متوسط ۷۵ میلیون تومانی قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه ۱ تهران هم اکنون یک آپارتمان ۱۰۰ متری در این منطقه به صورت میانگین ۷.۵ میلیارد تومان ارزش دارد. کمتر کسی توان پرداخت چنین مبالغی را دارد و اگر هم داشته باشد به علت حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم عمومی، ترجیح می دهد سرمایه خویش را به بازارهای دیگر ببرد.
بر مبنای آخرین آمار بانک مرکزی که در فروردین ماه ۱۴۰۱ ارائه شده منطقه ۱ با میانگین قیمت ۷۵.۱ میلیون تومان در هر متر مربع گرانترین منطقه در بازار مسکن شهر تهران به حساب می آید. بعد از آن منطقه ۳ با متوسط ۵۹.۲ میلیون تومان قرار دارد. در رتبه سوم هم منطقه ۲ با میانگین ۴۹.۷ میلیون تومان است. منطقه ۶ یا ۴۹.۲ میلیون تومان و منطقه ۵ با ۴۲.۱ میلیون تومان در رتبه های چهارم و پنجم هستند.
از سوی دیگر ارزانترین محدوده شهر تهران منطقه ۱۸ با متوسط قیمت مسکن ۱۵.۷ میلیون تومان در هر متر مربع است. بعد از آن منطقه ۲۰ با ۱۶.۷ میلیون تومان، منطقه ۱۶ با ۱۸.۱ میلیون، منطقه ۱۹ با ۱۸.۱ میلیون تومان و منطقه ۱۷ با ۱۸.۳ میلیون تومان قرار دارند.
با گذشت ۱۱ روز از خردادماه هنوز گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ۱۴۰۱ ارائه نشده است. با این وجود گزارشهای میدانی از رونق نسبی معاملات به دنبال اصلاح نظام یارانه ای حکایت دارد. برخی بخر و بفروشها هم القای گرانی می کنند اما بازار واکنش چندانی برای رشد قیمت از خود نشان نمی دهد.
مشاوران املاک می گویند که بازار نسبتا پررونقی را به لحاظ حجم معاملات در اردیبهشت ماه سپری کرده اند. بر این اساس تصوری بوجود آمد که هر دو طرف عرضه و تقاضا با نرخ های جدید کنار می آیند اما افت بازار در خردادماه، این گزاره را رد می کند؛ به صورتی که در مواردی نرخ های پیشنهادی مسکن به پیش از گرانی های اخیر برگشته اما بازار در رکود به سر می برد.
در واقع به علت رشد تا ۶۰۰ درصدی قیمت مسکن در چهار سال گذشته، بازار ملک ظرفیتی برای جهش مجدد ندارد و هر نوع فشار به این بازار فقط رکود آنرا عمیق تر می کند. البته به علت تبعیت نهاده های ساختمانی از تورم عمومی، افزایش قیمت ساخت اجتناب ناپذیر است اما بنا به قول کارشناسان، در مقطع فعلی همبستگی بین قیمت ساخت و قیمت ها در بازار وجود ندارد. با اینکه افزایش قیمت های اسمی در بازار به شکلی اجتناب ناپذیر شده اما به علت حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم، سرمایه گذاری در این بازار فعلاً سودآور نیست.
در عین حال واسطه های ملکی از رونق نسبی واحدهای نوساز خبر می دهند. به علت کاهش ساخت و ساز و افزایش سنگین نرخ عوارض ساختمانی، تمایل به تولید مسکن در تهران به شدت افت کرده است. همین مسئله منجر به فشار تقاضا در واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت و ایجاد فاصله قیمتی بین این گروه از واحدها با قدیمی سازها شده است. ازاین رو عمده متقاضیان به سمت آپارتمان های قدیمی سوق پیدا کرده اند.
قیمت هر متر خانه در تهران ۳۴.۲ میلیون تومان
طبق اعلام بانک مرکزی، در فروردین ۱۴۰۱ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۴ درصد کاهش و ۱۶.۹ درصد افزایش پیدا کرده است. علاوه بر این، تعداد معاملات انجام شده در این ماه ۳.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۴۹.۹ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل ۶۳.۷ درصد افزایش را نشان داده است. گزارش اردیبهشت ماه هنوز ارائه نشده است.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب