پیشبینی جدید بازار مسکن در سناریوی توافق جامع یا تشدید تنش ها
به گزارش پلات، یک پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی می گوید: در صورت رسیدن به یک توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت مسکن خیلی اندک است؛ برای اینکه قیمت مسکن، برعکس خیلی از کالاها، از چسبندگی بالایی برخوردارست و در ایران با دشواری کاسته می شود. مگر آنکه عرضه خیلی گسترده ای در بازار ایجاد شود و عرضه کنندگان جدید وارد بازار شوند.
به گزارش پلات به نقل از خبر آنلاین، بازار مسکن ایران در سالیان اخیر بالاتر از هر زمان دیگری تحت تاثیر متغیرهای سیاسی و اقتصادی قرار گرفته است. از مذاکرات و احتمال دستیافتن به توافق های بین المللی گرفته تا ادامه نااطمینانی ها یا تشدید تنش های سیاسی، هر یک از این سناریوها می تواند بر روند قیمت ها، حجم معاملات، سرمایه گذاری در ساخت وساز و رفتار خریداران و فروشندگان اثرگذار باشد. با این وجود، این پرسش همچنان مطرح است که آیا تغییرات سیاسی می تواند به کاهش قیمت مسکن منجر شود یا آنکه بازار تنها با تغییر در الگوی معاملات و سرمایه گذاری مواجه خواهد شد.
در این راستا، هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، در گفتگو با اقتصادنیوز به بررسی سناریوهای مختلف پیش روی بازار مسکن پرداخته است. اظهارات او را می خوانید:
- در صورت دستیافتن به یک توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت مسکن خیلی اندک است؛ برای اینکه قیمت مسکن، بر خلاف خیلی از کالاها، از چسبندگی بالایی برخوردار می باشد و در ایران با دشواری کاهش پیدا می کند. مگر آنکه عرضه خیلی گسترده ای در بازار ایجاد شود و عرضه کنندگان جدید وارد بازار شوند. این در شرایطی است که در بخش مسکن، به علت محدودیت زمین و خصوصیت های منطقه ای، شهری و همجواری هر ملک، کاهش نرخها خیلی بعید است. اگر هم کاهش قیمتی رخ دهد، احیانا موقتی خواهد بود.
- در مقابل، آن چه در طولانی مدت می تواند رخ دهد، کند شدن روند افزایش قیمت هاست. اگر توافق جامع حاصل شود، آثار مثبت آن در بازار مسکن را باید بالاتر از هر چیز در افزایش قدرت خرید متقاضیان جست وجو کرد؛ چه به شکل مستقیم و چه بوسیله نظام بانکی و تقویت قدرت خرید با استفاده از تسهیلات بانکی. در حوزه معاملات نیز احیانا ابتدا معاملات مصرفی که به تعویق افتاده اند، بخصوص در واحدهای کوچک متراژ و ارزان تر، فعال خواهند شد.
- در بخش ساخت وساز نیز رونق با تأخیر شکل می گیرد؛ برای اینکه سازندگان ابتدا باید اطمینان پیدا کنند که بازاری که مقرر است در آن سرمایه گذاری کنند، از ثبات و چشم انداز مناسبی برخوردار می باشد و نسبت به بازارهای رقیب مانند ارز، بورس و سایر بازارها، توجیه اقتصادی دارد. همینطور باید از امکان فروش واحدها، چه با سازوکارهای فعلی و چه با سازوکارهایی که احتمال دارد در آینده ایجاد شود، اطمینان داشته باشند. شیوه های نوین تامین مالی نیز در این مورد اهمیت دارد. علاوه بر این، قیمت مصالح ساختمانی نیز یکی از عوامل خیلی مهم در تصمیم گیری برای ساخت وساز است. بنابراین، حتی در صورت توافق جامع نیز بنظر می رسد رونق ساخت وساز با فاصله زمانی نسبت به رونق معاملات اتفاق بیفتد.
- اما اگر تفاهم موقت ادامه پیدا کند، بازار همچنان در وضعیت بلاتکلیفی باقی خواهد ماند. در این شرایط، رشد اسمی قیمت مسکن احیانا با شیبی معقول ادامه خواهد داشت؛ شاید کمتر از خیلی از دارایی های دیگر. در چنین شرایطی، مسکن بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را ایفا می کند و نمی توان انتظار رونق حقیقی در این بازار را داشت. تعداد معاملات نیز همچنان پایین و کم عمق خواهد بود و احیانا تنها خریدهای ضروری انجام می شود؛ برای اینکه بلاتکلیفی ادامه دارد و بازار از رکود خارج نخواهد شد. در بخش ساخت وساز نیز اگر پروژه ای اجرا شود، عمدتا پروژه های خاص، واحدهای کوچک مقیاس و تکمیل پروژه های نیمه تمام در اولویت قرار خواهند گرفت.
- در صورت تشدید تنش های سیاسی نیز احتمال افزایش قیمت برخی واحدهای مسکونی وجود دارد، اما هم زمان امکان دارد تعداد معاملات کم شود. در چنین شرایطی، فروشندگان از عرضه عقب نشینی می کنند و خریداران مصرفی نیز احیانا از بازار حذف می شوند. درنتیجه، بلاتکلیفی برای خیلی از متقاضیان خرید مسکن ایجاد خواهد شد. از طرفی، رشد هزینه مصالح ساختمانی و ریسک تامین مالی ناشی از نااطمینانی های موجود، ساخت وساز را تحت تاثیر قرار می دهد و احتمال شروع پروژه های جدید کاهش پیدا می کند. در چنین شرایطی، سازندگان ترجیح می دهند تا زمان فراهم شدن شرایط مناسب تر، شروع پروژه های جدید را به تعویق بیندازند.
- انتظارات تورمی می تواند تقاضای سرمایه ای بوجود آورد، اما این تقاضا به مفهوم ایجاد رونق فراگیر در بازار مسکن نخواهد بود. در شرایط تورمی، هدف اصلی سرمایه گذاران بیشتر حفظ ارزش دارایی و حفظ ارزش ریالی سرمایه است؛ بنابراین، تقاضای سرمایه ای بالقوه شکل می گیرد، اما این تقاضا محدود خواهد بود.
- از طرفی، اگر هزینه های ساخت وساز افزایش پیدا کند و درنتیجه مصالح ساختمانی گران تر شود، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت؛ اما از آنجائیکه قدرت خرید متقاضیان افزایش نیافته است، این افزایش قیمت به رونق معاملات منجر نمی گردد. بنابراین، چنین افزایش قیمتی، افزایش مطلوبی برای بازار نخواهد بود و باید منتظر ماند تا شرایط برای بهبود حقیقی بازار فراهم گردد.
- اولین نشانه رونق معمولا در بخش معاملات ظاهر می شود؛ برای اینکه با مشخص شدن تکلیف شرایط، ابتدا بازار خرید و فروش فعال تر خواهد شد. اما رونق ساخت وساز با فاصله زمانی نسبت به معاملات اتفاق می افتد؛ چونکه معاملات بر موجودی فعلی بازار، یعنی واحدهای آماده و قابل سکونت، متکی است، اما ساخت وساز نیازمند تصمیم های مهمی همچون سرمایه گذاری، دریافت پروانه ساختمانی، خرید زمین یا خرید ملک کلنگی برای نوسازی، برآورد هزینه مصالح و همینطور اطمینان از امکان فروش در آینده است. مجموعه این عوامل موجب می شود شروع پروژه های ساختمانی نسبت به رونق معاملات با تأخیر همراه باشد. همینطور باید توجه داشت که در ساختار سنتی بازار مسکن ایران، خیلی از سازندگان، چه انبوه سازان و چه سازندگان خرد، همیشه تعدادی واحد آماده در اختیار دارند و معمولا قبل از شروع پروژه جدید، این واحدها را عرضه می کنند و بعد از فروش آنها، وارد مرحله جدید ساخت وساز می شوند.
- نکته مهم دیگر آن است که رونق بازار مسکن الزاماً به مفهوم کاهش نرخها نیست، بلکه به مفهوم افزایش تعداد معاملات است؛ موضوعی که سبب افزایش نقدشوندگی بازار و خروج آن از وضعیت قفل معاملاتی می شود؛ وضعیتی که هم اینک نیز تا حدودی در بازار مسکن مشاهده می شود. حتی امکان دارد در دوره رونق، نرخها نیز افزایش پیدا کند. تفاوت مهم این شرایط آن است که بازار از وضعیت ابهام برای سرمایه گذاران و بی تصمیمی برای دولت خارج می شود. در چنین مقطعی، باید تصمیم های مهم و سیاستهای لازم از پیش طراحی شده باشد. برای مثال، می توان به برنامه ریزی برای ساماندهی بازار اجاره، تکمیل سامانه های مرتبط، توسعه حوزه پراپ تک و فناوری های حوزه املاک اشاره نمود. این اقدام ها باید از قبل در دستور کار قرار گیرد و تصور نشود که اگر در آینده تعداد معاملات افزوده شد و سازندگان و خریداران از شرایط بازار رضایت داشتند، دیگر وظایف دولت به انتها رسیده است. این مورد می تواند یکی از مهم ترین مخاطرات پیش روی بازار باشد و از هم اینک باید مورد توجه سیاست گذاران قرار گیرد.
منبع: پلات
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب