تورم اجاره خانه یک سوم تورم عمومی
به گزارش پلات، طبق روال سالهای قبل با شروع فصل پاییز و بازگشایی مدارس حجم جابه جایی مستأجران به صورت قابل توجهی کم شده و انتظار می رود بازار اجاره مسکن به ثبات برسد؛ البته نرخ رشد اجاره بها حدودا یک سوم تورم عمومی است.
به گزارش پلات به نقل از خبر آنلاین، بازار اجاره مسکن در حالی وارد پاییز ۱۴۰۵ می شود که جدیدترین آمار رسمی از پایین بودن سرعت رشد اجاره بها در مقایسه با تورم عمومی حکایت دارد. تورم سالانه اجاره مسکن در مردادماه به ۳۲.۳ درصد و تورم نقطه به نقطه این بخش به ۳۱.۸ درصد رسیده؛ در حالیکه رشد سالیانه قیمت کالاها و خدمات در همان ماه مطابق گزارش مرکز آمار به مرز ۷۰ درصد و افزایش نقطه به نقطه آن به محدوده ۹۰ درصد نزدیک شده است.
ایسنا نوشت: به نظر می آید عواملی همچون توان محدود مستأجران، تمدید قراردادهای اجاره و تعیین سقف مجاز افزایش ۲۵ درصد در ثبات نرخ های اجاره موثر بوده است. بررسی ها نشان میدهد خیلی از موجران و مستاجرین با نرخ هایی در محدوده رشد کمتر از ۵۰ درصد به توافق می رسند. البته در مواردی در شهر تهران برخی صاحب خانه ها اجاره بها را تا ۱۰۰ درصد بالا برده اند.
مصوبه سران قوا برای قراردادهایی که تا پایان سال جاری منقضی می شوند، در صورت درخواست مستأجر، تمدید یک ساله قرارداد با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره بها و ودیعه را پیش بینی کرده است. همزمان، شبکه بانکی تا ۲۶ شهریور بالاتر از ۸۰ همت تسهیلات ودیعه مسکن به ۴۲۵ هزار متقاضی پرداخت کرده، اما کنشگران بازار تاکید دارند که وام و سقف گذاری، بدون افزایش عرضه مسکن استیجاری، درمان ریشه ای بازار اجاره نیست.
تورم اجاره از ۳۲ درصد گذشت، اما سرعت رشد کاهش یافت
جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم سالانه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور در مردادماه ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده است؛ رقمی که پایین ترین سطح تورم سالانه اجاره از آذرماه ۱۴۰۱ تا حالا شمرده می شود.
در همین ماه، تورم نقطه به نقطه اجاره ۳۱.۸ درصد و تورم ماهانه ۲.۵ درصد ثبت شده است. به بیان دیگر، متوسط شاخص اجاره بها در مرداد نسبت به مرداد سال قبل ۳۱.۸ درصد افزایش داشته، هرچند سرعت رشد آن نسبت به دوره های قبلی کاسته شده است.
بازار اجاره در مرداد، در بین گروههای اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوار، پایین ترین تورم نقطه به نقطه و سالانه را به ثبت رساند؛ موضوعی که البته فشار هزینه مسکن بر خانوارهای مستأجر را از بین نمی برد.
با این وجود، بازار اجاره با یک واقعیت دیگر هم مواجه است؛ فاصله میان قیمت های اعلامی در بعضی فایل ها و توان پرداخت خانوارها.
به قول نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، سال جاری در حالی در بعضی مناطق شاهد افزایش اجاره بها هستیم که تعداد قراردادهای ثبت شده متناسب با افزایش قیمتها بالا نرفته است؛ وضعیتی که به باور او، بیان کننده تغییر الگوی بازار اجاره است.
حمایت قانونی برای قراردادهای درحال تمدید
یکی از مهم ترین اتفاقات بازار اجاره در سالجاری، تصویب و ابلاغ مصوبه سران قوا درباره ی تمدید قراردادهای اجاره است. بر طبق این مصوبه، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا آخر سال ۱۴۰۵ منقضی می شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید خواهند شد و میزان افزایش اجاره بها و قرض الحسنه در ارتباط با آن حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود. این حکم در موارد قانونی مشخص، همچون برخی شرایط در ارتباط با نیاز مالک یا تخریب و بازسازی ملک، استثنا دارد.
وزارت راه و شهرسازی قبل از ابلاغ این مصوبه هم در چهارچوب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، اختیار تعیین سقف های استانی را به شوراهای مسکن استانها واگذار کرده بود. در آن مقطع، برای مثال سقف تهران ۲۷ درصد اعلام شده بود؛ اما مصوبه بعدی در ارتباط با تمدید قراردادها در وضعیت اضطرار، سقف ۲۵ درصدی را برای این نوع تمدید در تمام کشور تعیین کرد.
از منظر اجرایی، یکی از چالش های اصلی بازهم فاصله میان قانون و بازار است.
در این زمینه نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران می گوید برخی آمارهای غیررسمی از رشدهای ۸۰ تا صددرصدی اجاره بها قابل تعمیم به همه مناطق نیست و نبود سیستم جامع برای ثبت و گزارش دقیق معاملات، ارزیابی وضع بازار را دشوار کرده است.
سقف اجاره به تنهایی کافی نیست
درباب مصوبه اجاره بها، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه سازان، در گفتگو با ایسنا آنرا اقدامی کوتاه مدت برای دفاع از مستأجران و ایجاد نظم در بازار دانسته، اما تاکید دارد که تمدید قراردادها و افزایش تسهیلات ودیعه به تنهایی مشکلات بازار را حل نمی کند.
به قول او، بخش قابل توجهی از مالکان در محدوده سقف های تعیین شده و عمدتا در بازه ۲۵ تا ۳۰ درصد مبادرت به افزایش اجاره کرده اند، اما ثبات پایدار بازار نیازمند افزایش تولید و عرضه مسکن، بخصوص مسکن استیجاری است. پورحاجت تاکید کرده که سیاست گذار نباید هدف راهبردی افزایش عرضه را فدای سیاستهای کوتاه مدت تنظیم بازار کند.
این دیدگاه با اظهارات ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، راه اندازی و امور زیربنایی اتاق تهران هم راستاست.
او در ایام اخیر گفته است کنترل دستوری بازار اجاره به تنهایی نتیجه نمی دهد و برای کاهش فشار اجاره باید تولید و عرضه واحدهای اجاره ای افزایش یابد.
رهبر همین طور نبود اجاره داری حرفه ای را یکی از اشکالات ساختاری بازار دانسته و بر ضرورت ایجاد مشوق برای ورود سرمایه گذاران به ساخت واحدهای اجاره ای تاکید کرده است.
پرداخت ۸۰ همت تسهیلات ودیعه مسکن
در کنار سیاست سقف گذاری، دولت و شبکه بانکی ابزار تسهیلات ودیعه مسکن را هم به عنوان یکی از مهم ترین حمایت ها از مستأجران دنبال کرده اند.
طبق آخرین آمار اعلام شده از طرف بانک مرکزی، از شروع تیرماه ۱۴۰۴ تا ۲۶ شهریور ۱۴۰۵، بالاتر از ۸۰ همت تسهیلات ودیعه مسکن به ۴۲۵ هزار نفر پرداخت شده است. از این رقم، بالاتر از ۶۲ همت طی یک سال منتهی به انتها بهار ۱۴۰۵ به ۳۵۷ هزار نفر پرداخت شده و حدود ۱۸ همت دیگر هم از آن زمان تا ۲۶ شهریور به ۶۸ هزار متقاضی اختصاص یافته است.
همزمان سقف تسهیلات کمک ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۵ افزایش پیدا کرده است. بر مبنای مصوبه هیات عالی بانک مرکزی، سقف این تسهیلات برای مستأجران در تهران ۳۶۵ میلیون تومان، در مراکز استانها ۲۸۰ میلیون تومان، در دیگر شهرها ۱۸۵ میلیون تومان و در مناطق روستایی ۷۵ میلیون تومان تعیین شده است. همین طور سقف کلی منابع این تسهیلات از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت افزایش پیدا کرده است.
در عین حال، افزایش سقف وام لزوماً به مفهوم حل مسئله توان پرداخت مستأجران نیست. بخشی از کارشناسان اعتقاد دارند همزمانی اقساط وام با اجاره ماهانه، در حالی که درآمد خانوار رشد متناسبی با هزینه مسکن نداشته، می تواند بازهم فشار قابل توجهی بوجود آورد.
مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی هم بر سهم بالای هزینه مسکن در بودجه خانوار تاکید کرده و گفته است سهم هزینه های مسکن برای خانوارهای مستأجر به حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد رسیده است؛ وی همینطور درباره ی کارآیی وام های مسکن، بر محدودیت توان بازپرداخت خانوارها تاکید کرده است.
بازار از موج جابه جایی به مرحله تثبیت می رسد
با به انتها رسیدن بخش عمده فصل جابه جایی تابستانی، بازار اجاره وارد دوره ای می شود که بخش مهمی از قراردادهای سالانه آن تعیین تکلیف شده است. در چنین شرایطی، اثر واقعی سیاست سقف ۲۵ درصدی بالاتر از هر چیز در قراردادهای تمدیدی خودرا نشان خواهد داد؛ در حالیکه میزان عرضه، توان مالی خانوار و رفتار مالکان بازهم متغیرهای تعیین کننده بازار باقی می مانند.
از طرفی، کاهش تورم اجاره در آمار رسمی، در کنار گزارش هایی از افت تعداد قراردادها، می تواند به این معنا باشد که بخشی از خانوارها برای تطبیق با هزینه مسکن ناچار به تغییر انتخاب های خود شده اند؛ موضوعی که داود بیگی نژاد هم از زاویه تغییر الگوی بازار و کاهش رشد قراردادها نسبت به افزایش قیمت ها به آن اشاره نموده است.
در همین حال، برخی کارشناسان تاکید دارند که مسئله بازار اجاره فقط «قیمت» نیست و به «عرضه» هم مربوط می شود. اگر تعداد واحدهای مناسب اجاره ای متناسب با تعداد مستأجران افزایش پیدا نکند، حتی کاهش مقطعی سرعت رشد تورم هم لزوماً به مفهوم دسترسی سهل تر خانوارها به مسکن نیست.
مسکن استیجاری؛ حلقه مفقوده بازار اجاره
در مجموع، آن چه از وضع بازار اجاره در آستانه پاییز ۱۴۰۵ به دست می آید، تلفیقی از کاهش سرعت تورم، تداوم سطح بالای اجاره بها، مداخله قانونی برای محدود کردن افزایش قراردادهای مشمول مصوبه و افزایش حمایت های مالی از مستأجران است.
از یک سو، تورم نقطه به نقطه ۳۱.۸ درصدی به این معناست که اجاره بها نسبت به سال قبل بازهم رشد قابل توجهی داشته و از طرفی، سقف ۲۵ درصدی در قراردادهای مشمول مصوبه، تلاش نموده بخشی از این فشار را در زمان تمدید قراردادها محدود کند. همزمان، پرداخت بالاتر از ۸۰ همت وام ودیعه به ۴۲۵ هزار نفر، ظرفیت قابل توجهی برای مساعدت با تأمین نقدینگی مستأجران بوجود آورده است.
اما در کنار این ابزارهای کوتاه مدت، تقریبا یک نقطه مشترک در اظهارات کارشناسان دیده می شود: تداوم ثبات در بازار اجاره نیازمند افزایش عرضه واحدهای استیجاری و ایجاد اجاره داری حرفه ای است. پورحاجت بر ضرورت تولید مسکن استیجاری تاکید کرده و رهبر هم افزایش ساخت و عرضه این واحدها و ایجاد مشوق برای سرمایه گذاران را از راهکارهای مورد نیاز بازار دانسته است.
با این اوصاف بازار اجاره در آستانه پاییز، از یک سو با سیاستهای حمایتی دولت و شبکه بانکی مواجه می باشد و از طرف دیگر بازهم با مسئله ریشه ای عدم تعادل میان قدرت خرید خانوار و هزینه مسکن دست وپنجه نرم می کند؛ مسئله ای که حل آن فراتر از تعیین یک سقف قیمتی یا افزایش یک وام است و به ظرفیت عرضه مسکن، توان اقتصادی خانوارها و نحوه ورود سرمایه به بازار اجاره وابسته است.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب