افزایش نرخ بهره، بازار املاک تجاری جهان را به مرز رکود کشاند
به گزارش پلات، افزایش نرخ بهره و هزینه های تأمین مالی، بازار املاک تجاری جهان را به مرز رکود کشانده و با تشدید اختلاف بر سر قیمت ها، معاملات ملکی و اجرای پروژه های جدید را با چالش مواجه کرده است.
به گزارش پلات به نقل از مهر، افزایش نرخ های بهره و افزایش هزینه های تأمین مالی، روند بهبود شکننده بازار املاک تجاری جهان را با تهدید مواجه کرده است؛ به صورتی که سرمایه گذاران و خریداران به دنبال تغییر شرایط اقتصادی، خواهان کاهش قیمت معاملات پیشین شده اند و برخی قراردادها نیز با بازبینی در ارزش گذاری دارایی ها، با تأخیر در اجرا روبه رو شده اند.
انتظار می رفت بعد از یک دوره رکود که به دنبال افزایش شدید نرخ های بهره در سال ۲۰۲۲ شکل گرفت، حجم معاملات املاک تجاری امسال میلادی بار دیگر افزایش یابد. در عین حال، تشدید فشارهای تورمی ناشی از درگیری های خاورمیانه و رشد هزینه های استقراض، معادلات بازار را تغییر داده و کنشگران این بخش را به بازبینی در معاملاتی واداشته است که حتی چند ماه پیش بر سر آنها توافق شده بود.
بر اساس گزارش روزنامه فایننشال تایمز، رونالد دیکرمن، رئیس شرکت سرمایه گذاری «مدیسون اینترنشنال ریلتی» (Madison International Realty)، با اشاره به تاثیر مستقیم افزایش نرخ های بهره بر ارزش گذاری املاک تجاری اظهار داشت: تنها نتیجه منطقی این است که ارزش املاک باید کم شود. فرض کنید سه ماه پیش، چه به شکل شفاهی و چه کتبی، بر سر معامله ای توافق کرده اید، اما ناگهان نرخ های بهره ۸۵ واحد پایه، معادل ۰.۸۵ درصد، افزایش پیدا می کند؛ آیا در چنین شرایطی نگران قیمت خرید نخواهید شد؟بازار املاک و مستغلات تجاری بشدت از نوسانات بازده اوراق قرضه بلند مدت تاثیر می پذیرد؛ برای اینکه بخش قابل توجهی از سرمایه موردنیاز برای خرید، توسعه و اجرای پروژه های ملکی از راه تسهیلات و استقراض تأمین می شود. در چنین شرایطی، افزایش نرخ های بهره به بالا رفتن هزینه تأمین مالی منجر می شود و جذابیت سرمایه گذاری در دارایی های ملکی را تحت تاثیر قرار می دهد
افزایش هزینه تأمین مالی، محرک بازبینی در قیمت املاک
بازار املاک و مستغلات تجاری بشدت از نوسانات بازده اوراق قرضه بلند مدت تاثیر می پذیرد؛ برای اینکه بخش قابل توجهی از سرمایه موردنیاز برای خرید، توسعه و اجرای پروژه های ملکی از راه تسهیلات و استقراض تأمین می شود. در چنین شرایطی، افزایش نرخ های بهره به بالا رفتن هزینه تأمین مالی منجر می شود و جذابیت سرمایه گذاری در دارایی های ملکی را تحت تاثیر قرار می دهد.
از سوی دیگر، میان نرخ های بهره و ارزش گذاری املاک رابطه ای معکوس وجود دارد؛ به این معنا که با رشد هزینه استقراض و بالا رفتن بازده مورد انتظار سرمایه گذاران، ارزش فعلی درآمدهای آتی املاک کاهش پیدا می کند و خریداران برای ورود به معاملات، قیمت های پایین تری پیشنهاد می کنند.
از زمان آغاز جنگ در خاورمیانه، بازده اوراق قرضه افزایش قابل توجهی داشته و نرخ های مبنای استقراض در اقتصاد جهانی را به بالاترین سطوح خود از دهه ۲۰۰۰ رسانده است.
بازده اوراق خزانه داری ۱۰ ساله آمریکا که در انتها فوریه حدود ۴ درصد بود، به بیشتر از ۵ درصد رسیده و در ماه جاری میلادی بالاترین سطح خود از سال ۲۰۰۲ را ثبت کرده است. همین طور بازده اوراق قرضه ۱۰ ساله دولت بریتانیا به ۵.۵۳ درصد بالا رفته که بالاترین میزان از سال ۲۰۰۷ به حساب می آید.
این تحولات، محاسبات سرمایه گذاران در بازار املاک تجاری را تغییر داده و باعث شده است حتی معاملات توافق شده در ماه های گذشته نیز از موج جدید بازبینی در قیمتها در امان نمانند.
مذاکره برای کاهش قیمت معاملات ملکی
بر اساس این گزارش، چندین سرمایه گذار حوزه املاک به فایننشال تایمز گفته اند که در تلاش هستند قیمت معاملات را چند درصد، در محدوده کمتر از ۱۰ درصد، کاهش دهند.
در یکی از این موارد، یک شرکت سرمایه گذاری به دنبال دریافت تخفیف ۵ درصدی در معامله ای به ارزش ۱۰۰ میلیون دلار است که سه ماه پیش برای خرید یک دارایی صنعتی بر سر آن توافق شده بود. این مساله نشان میدهد رشد هزینه های تأمین مالی، حتی معاملات بزرگ و توافق شده را نیز با خطر بازبینی در ارزش گذاری مواجه کرده است.
این روند به معاملات بزرگ محدود نمانده و در قسمت های کوچک تر بازار نیز نشانه هایی از عقب نشینی خریداران مشاهده می شود. به قول فردی آگاه از جزئیات یک معامله اخیر در ارتباط با خرید انبار در بریتانیا، پیشنهادهای عرضه شده در دور دوم مناقصه، پایین تر از پیشنهادهای دور نخست بوده است.
همچنین، میان نرخ های بهره و ارزش گذاری املاک رابطه ای معکوس وجود دارد؛ به این معنا که با رشد هزینه استقراض و بالا رفتن بازده مورد انتظار سرمایه گذاران، ارزش فعلی درآمدهای آتی املاک کاهش پیدا می کند و خریداران برای ورود به معاملات، قیمت های پایین تری پیشنهاد می کنند.
از سوی دیگر، از زمان آغاز جنگ در خاورمیانه، بازده اوراق قرضه افزایش قابل توجهی داشته و نرخ های مبنای استقراض در اقتصاد جهانی را به بالاترین سطوح خود از دهه ۲۰۰۰ رسانده است.
دیوید ترنر، هم بنیان گذار شرکت مشاوره املاک «دی تی آرئی» (DTRE)، در اینباره اظهار داشت: هر کسی که در طول تابستان برای خرید ملکی پیشنهاد قیمت داده و برای غائی کردن معامله به وام نیاز دارد، حالا در تلاش است تا باردیگر مذاکره کند. خیلی از مشتریان این شرکت خواهان کاهش قیمت هستند؛ موضوعی که فروشندگان را با تصمیم گیری های دشواری مواجه می کند.
در همین راستا، چارلی گرین، مدیرعامل شرکت ورک اسپیس - (Workspace)، مالک فضاهای اداری انعطاف پذیر، روز پنجشنبه اخطار داد که روند واگذاری دارایی های این شرکت احتمالا به علت افزایش نرخ های بهره و پایین بودن پیشنهادهای خریداران، بیشتر از گذشته طول خواهد کشید.
به گفته وی، پیشنهادهای خرید عرضه شده به عقیده این شرکت، به مراتب پایین تر از ارزش واقعی دارایی هاست.
گرین تاکید کرد: ما فروشندگانی منضبط هستیم و تنها زمانی مبادرت به فروش می نماییم که قیمت پیشنهادی، ارزش سهامداران را به حداکثر برساند.
همچنین، میان نرخ های بهره و ارزش گذاری املاک رابطه ای معکوس وجود دارد؛ به این معنا که با رشد هزینه استقراض و بالا رفتن بازده مورد انتظار سرمایه گذاران، ارزش فعلی درآمدهای آتی املاک کاهش پیدا می کند و خریداران برای ورود به معاملات، قیمت های پایین تری پیشنهاد می کنند. از جانب دیگر، از زمان آغاز جنگ در خاورمیانه، بازده اوراق قرضه افزایش قابل توجهی داشته و نرخ های مبنای استقراض در اقتصاد جهانی را به بالاترین سطوح خود از دهه ۲۰۰۰ رسانده است
نگرانی از تکرار رکود بازار املاک در سال ۲۰۲۲
شدت گرفتن تردیدها در رابطه با آینده بازار، فضای حاکم بر معاملات املاک تجاری را نیز تحت تاثیر قرار داده است. یکی از بانکداران سرمایه گذاری فعال در این عرصه، شرایط حاکم بر کنفرانس صنعت املاک در مونیخ در اوایل ماه جاری میلادی را «بسیار وخیم» توصیف کرد.
وی با اشاره به نگرانی گسترده کنشگران بازار اظهار داشت: همه بشدت نسبت به شرایط موجود دلسرد و ناامید هستند؛ گویی دست به سر گرفته و مبهوت مانده اند. دیگر بحث بر سر احتمال به هم خوردن معاملات نیست، بلکه صحبت از زمان وقوع آن است.
فعالان بازار املاک تجاری، شرایط کنونی را با سال ۲۰۲۲ مقایسه می کنند؛ دوره ای که به دنبال آغاز جنگ اکراین و عرضه بودجه موسوم به «بودجه کوچک» از جانب لیز تراس، نخست وزیر وقت بریتانیا، نرخ های بهره بشدت افزوده شد و بازار املاک با اصلاح قیمتی قابل توجهی رو به رو شد.
با این حال، مدیران صنعت املاک باور دارند شرایط فعلی از این جهت نگران کننده است که بر خلاف برخی بحران های پیشین، چشم انداز روشنی برای رفع سریع مشکلات اقتصادی و بازگشت ثبات به بازار وجود ندارد.
این بانکدار سرمایه گذاری با اشاره به دشواری آغاز معاملات جدید اظهار داشت: بطور قطع هیچ معامله جدیدی کلید نمی خورد. هیچ کس در اوج چنین شرایط دشواری، وارد معامله نمی شود.
احتیاط سرمایه گذاران و کاهش تمایل به فروش دارایی ها
در شرایطی که افزایش نرخ های بهره از یک سو قدرت خرید سرمایه گذاران را محدود کرده و از جانب دیگر، ارزش گذاری دارایی ها را تحت فشار قرار داده است، خیلی از مالکان نیز علاقه ای به فروش املاک خود با قیمت های پایین تر و پذیرش زیان ندارند.
این وضعیت، بخصوص در قسمت لجستیک و انبارداری، به کاهش عرضه دارایی ها و افت حجم معاملات منتج شده است.
رابرت تیلور، مدیر بخش تحقیقات شرکت DTRE، با اشاره به رفتار مالکان در این بخش اظهار داشت: در قسمت لجستیک، اغلب مالکان به جای این که زیان خویش را قطعی کنند، ترجیح می دهند حل مشکل را به آینده موکول کنند. افراد بسیار کمی حاضر به فروش هستند، مگر این که ناچار باشند؛ از همین رو شاهد کاهش حجم معاملات هستیم.
به این ترتیب، رشد هزینه های استقراض از دو مسیر بر بازار فشار وارد می کند؛ از یک سو خریداران برای کاهش قیمتها و تجدیدنظر در توافق های قبلی تلاش می کنند و از جانب دیگر، فروشندگان به علت نپذیرفتن قیمت های پایین تر، از عرضه دارایی های خود خودداری می کنند. برآیند این دو روند، کاهش نقدشوندگی و کند شدن گردش معاملات در بازار املاک تجاری است.
با وجود این شرایط، برخی کنشگران بازار انتظار دارند اجاره بها در قسمت مسکونی و فضاهای اداری ممتاز بازهم رشد قابل توجهی داشته باشد؛ موضوعی که می تواند قسمتی از آثار منفی افزایش نرخ های بهره بر بازده سرمایه گذاری های ملکی را جبران کند.
همچنین به قول کنشگران این صنعت، تعدیل قیمت هایی که درحال حاضر در بازار جریان دارد، هنوز بشدت اصلاح قیمتی سال ۲۰۲۲ نرسیده است.
کریس پیلگریم، رئیس بخش بازارهای سرمایه شرکت مشاوره املاک اویسون یانگ - (Avison Young)، باور دارد نااطمینانی های جهانی باعث شده است سرمایه گذاران رویکرد محتاطانه تری در پیش بگیرند و به جای فروش دارایی ها، مدت طولانی تری آنها را حفظ کنند.
وی اظهار داشت: سرمایه گذاران دارایی های خویش را برای مدت طولانی تری نگه می دارند، کاربری آنها را تغییر می دهند، آنها را نوسازی می کنند و با بهبود وضعیت ملک، اجاره بهای دریافتی از مستأجران را می افزایند.
این رویکرد نشان میدهد قسمتی از مالکان برای عبور از شرایط نامطمئن بازار، به جای خروج از سرمایه گذاری، بر ارتقاء کیفیت دارایی ها، تغییر کاربری و افزایش درآمدهای اجاره ای تمرکز کرده اند.
تداوم رکود ساخت وساز و افت فروش ساختمان های اداری در بریتانیا
نااطمینانی های حاکم بر بازار املاک تجاری، علاوه بر معاملات خریدوفروش، بر تصمیم گیری برای آغاز پروژه های ساختمانی جدید نیز اثر گذاشته است؛ به صورتی که ساخت وسازهای جدید بازهم در سطح پایینی قرار دارند.
بر اساس داده های شرکت کوستار گروپ - (CoStar Group)، در سه ماهه سوم امسال میلادی، حجم فضاهای اداری در دست ساخت در بریتانیا بالا رفته و به حدود ۱.۳ میلیون فوت مربع رسیده است؛ رقمی که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، رشد ۲۳ درصدی را نشان میدهد.
با این حال، بررسی آمار آغاز پروژه های ساختمانی در بازه های متوالی ۱۲ماهه نشان میدهد کارهای جدید ساخت وساز اداری بازهم در نزدیکی پایین ترین سطح خود طی ۱۵ سال اخیر قرار دارد. این مساله مبین آن است که افزایش مقطعی فضای اداری در دست ساخت، هنوز به معنای بازگشت پایدار رونق به بازار توسعه املاک تجاری نیست.
همچنین برمبنای داده های مورد اشاره، فروش ساختمان های اداری در بریتانیا طی سه ماهه سوم امسال به پایین ترین سطح خود در یک سال قبل رسیده است. هم زمان، مدت زمان موردنیاز برای فروش یک ساختمان اداری نیز به بالاترین سطح خود از سال ۲۰۲۱ بالا رفته است.
این فاکتورها در کنار کاهش تمایل مالکان به فروش دارایی ها و تلاش خریداران برای پایین آوردن قیمت های پیشنهادی، از تداوم احتیاط در بازار املاک تجاری حکایت دارد.
در مجموع، افزایش نرخ های بهره، افزایش هزینه های تأمین مالی و تداوم نااطمینانی های اقتصادی، مسیر احیای بازار املاک تجاری جهان را با موانع جدیدی رو به رو کرده است. در چنین شرایطی، نه خریداران تمایل دارند با قیمت های پیشین وارد معامله شوند و نه خیلی از فروشندگان حاضرند دارایی های خویش را با تخفیف واگذار کنند؛ وضعیتی که می تواند به تداوم کاهش حجم معاملات، تعویق پروژه های جدید و طولانی تر شدن دوره رکود در قسمت املاک تجاری منجر شود.
منبع: پلات
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب