پیش بینی قیمت مسکن در سالجاری الان خانه بخریم یا منتظر کاهش قیمت باشیم؟
به گزارش پلات، پیش بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال به رشد دلار و بالارفتن هزینه ساخت بستگی دارد؛ اما بازار مسکن فعلاً همگام با قیمت ارز حرکت نکرده و خریداران بر سر دوراهی خرید یا صبر هستند.
به گزارش پلات به نقل از خبر آنلاین، افزایش نرخ دلار در هفته های اخیر هنوز تاثیر قابل ملاحظه ای بر بازار مسکن نداشته است.
رکنا در خبری نوشت: در مرداد امسال قیمت دلار حدود ۱۵ درصد بالا رفت، اما قیمت های پیشنهادی فروشندگان مسکن کمتر از پنج درصد افزایش یافت. با این وجود، بررسی هم زمان قیمت ارز و هزینه ساخت نشان میدهد که در صورت ادامه شرایط فعلی، بازار مسکن در نیمه دوم سال با فشار افزایشی بیشتری مواجه خواهد شد.
قیمت مسکن در تهران
در دو سال قبل آمار رسمی جدیدی از قیمت مسکن منتشر نشده و اطلاعات پلت فرم های آنلاین و آگهی های فروش، مهم ترین داده های موجود در رابطه با بازار تهران به شمار می روند. بر طبق این اطلاعات، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به حدود ۲۰۹ میلیون تومان
بر این اساس، خرید یک واحد معمولی ۱۰۰ متری در تهران به بودجه ای نزدیک به ۲۰ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان
در مناطق شمالی تهران، مالکان معمولاً قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را بین ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان اعلام می کنند. بنابراین، بهای یک آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری در محله های گرانقیمت شمال شهر می تواند به ۶۰ تا ۶۵ میلیارد تومان برسد.
قیمت های پیشنهادی در مناطق جنوبی و حاشیه ای پایین تر از متوسط ۲۰۹ میلیون تومان برای هر مترمربع است. با این حال، نرخ های بالای مناطق شمالی سبب شده میانگین کل شهر از مرز ۲۰۰ میلیون تومان عبور کند.
اثر نرخ دلار بر بازار مسکن
نرخ ارز در معاملات مرداد امسال نزدیک به ۱۵ درصد رشد کرد. در همان بازه، بررسی آگهی های ملکی نشان داد قیمت های پیشنهادی فروشندگان نسبت به ماه قبل حدود سه تا چهار درصد افزایش داشته است.
بازار مسکن مانند بازارهایی همچون طلا، سکه و تلفن همراه، به تغییرات نرخ دلار واکنش فوری نشان نمی دهد. در این بازارها نرخها امکان دارد در همان روز تغییرات ارزی اصلاح شوند، اما معاملات ملکی به سبب نیاز به سرمایه بالا و طولانی بودن فرآیند خرید و فروش، با تأخیر نسبت به نوسان ارز حرکت می کنند.
اثرگذاری دلار بر مسکن معمولاً از مسیر هزینه مصالح ساختمانی شروع می شود. افزایش قیمت میلگرد، سیمان، تجهیزات مکانیکی و یراق آلات، اولین مرحله انتقال نوسان ارزی به صنعت ساختمان است.
پس از افزایش قیمت مواد اولیه، سازندگان هزینه های جدید را در محاسبه بهای واحدهای نوساز لحاظ می کنند و قیمت فروش را بالا می برند. به این ترتیب، تغییرات ارزی با فاصله ای چندماهه و از مسیر بالارفتن هزینه های ساخت به بازار مسکن منتقل می شود.
هزینه ساخت واحد مسکونی
افزایش هزینه های اجرای پروژه های ساختمانی، مستقیما در قیمت تمام شده واحدهای آماده تحویل دیده می شود. بااینکه دستگاه های دولتی به شکل ماهانه رقم رسمی هزینه ساخت هر مترمربع را اعلام نمی کنند، سازندگان بر مبنای مخارج پروژه های خود برآوردهایی ارایه می دهند.
برآورد فعالین ساختمانی در تهران نشان میدهد اجرای یک پروژه معمولی، بدون احتساب قیمت زمین و هزینه دریافت پروانه، به صورت میانگین برای هر مترمربع زیربنا بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان
در برخی محله های خاص تهران که از تجهیزات گرانقیمت و مصالح ویژه استفاده می شود، هزینه ساخت به حدود ۸۰ میلیون تومان برای هر مترمربع می رسد. همین طور گزارشات مرکز آمار ایران و شاخص قیمت مصالح ساختمانی، تورم نقطه به نقطه هزینه ساخت را ۱۰۶.۸ درصد
رشد ۱۰۶.۸ درصدی به معنای بیشتر از دو برابر شدن هزینه تامین مصالح و پرداخت دستمزد عوامل اجرایی نسبت به مدت مشابه سال قبل است. سازندگان این افزایش را در بهای تمام شده وارد می کنند و قیمت واحدهای نوساز نیز بر همین مبنا تعیین می شود.
قیمت خانه های نوساز معمولاً به عنوان یکی از شاخصهای مهم بازار عمل می کند و تغییرات آن می تواند بر قیمت واحدهای قدیمی تر و همین طور بازار اجاره اثر بگذارد.
چشم انداز قیمت مسکن در نیمه دوم سال
ادامه وضعیت فعلی می تواند در نیمه دوم سال به تغییر بیشتر نرخها منجر شود. از یک سو قیمت ارز رشد کرده و از طرفی، هزینه تولید و ساخت ساختمان بالا رفته است؛ ترکیب این دو عامل فشار صعودی بر قیمت تمام شده مسکن وارد میکند.
آمار ماه های گذشته نشان میدهد قیمت مسکن هنوز به اندازه قیمت ارز رشد نکرده است. در شرایطی که دلار طی یک ماه ۱۵ درصد افزایش داشته، قیمت های پیشنهادی واحدهای مسکونی تنها سه تا چهار درصد بالا رفته اند و بازدهی بازار املاک از رشد ارز و تورم عمومی عقب مانده است.
این فاصله به معنای جمع شدن فشارهای هزینه ای در بازار مسکن می باشد. بر خلاف خودرو، سکه و تلفن همراه، قیمت مسکن معمولاً در کوتاه مدت نوسان شدیدی ندارد؛ اما ادامه رشد هزینه نهاده های ساخت در گذر زمان خویش را در قیمت فروش واحدهای مسکونی نشان میدهد.
اگرچه قیمت های فعلی برای بخشی از متقاضیان خرید منطقی و قابل دسترس نیست، ادامه رشد قیمت ارز و هزینه ساخت می تواند احتمال افزایش بیشتر قیمت مسکن در نیمه دوم سال را تقویت کند. بنابراین، تصمیم برای خرید یا صبر کردن باید باتوجه به بودجه، نیاز مصرفی و توان مالی هر خریدار گرفته شود.
۲۱۷
منبع: plats.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب