افزایش ۷۰ تا 100درصدی اجاره بها در تهران
پلات: گزارشهای میدانی از ناکامی سقف گذاری اجاره بها حکایت دارند؛ مرکز پژوهش های مجلس نیز ضعف قانون در تضمین تمدید قراردادها و نظارت فعال را عامل ناکامی آن در حمایت مؤثر از مستأجران دانسته است.
به گزارش پلات به نقل از خبر آنلاین، بازار اجاره در حالی وارد فصل جابه جایی شده که فاصله میان سیاستهای حمایتی و واقعیت معاملات بالا رفته است. دولت و قوای سه گانه با تعیین سقف افزایش اجاره بها، تصویب تمدید خودکار قراردادها در سال ۱۴۰۵ و پرداخت وام ودیعه مسکن در پی پشتیبانی از مستأجران هستند؛ اما گزارشات میدانی از افزایش ۷۰ تا صددرصدی اجاره ها، رهن های چند میلیارد تومانی و ناتوانی مستأجران در پیگیری حقوق خود حکایت دارد.
روزنامه خراسان نوشت: در این بین، بررسی تازه مرکز پژوهش های مجلس در رابطه با ارزیابی ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، نشان داده است مسئله فقط ضعف اجرا نیست. بر طبق این گزارش، قانون مصوب ۱۴۰۳ با نقص های بنیادین در طراحی روبروست و به جای ایجاد نظامی پایدار، مداخله ای مشروط، واکنشی و وابسته به شکایت فردی را شکل داده است.
قانونی که دیر وارد میدان می شود
مرکز پژوهش های مجلس می گوید قانون، اعمال سقف اجاره را دست کم به دو قید مقدماتی وابسته کرده و به این ترتیب، زمان مداخله را به تاخیر انداخته است. اولین قید، عبور تورم عمومی سالانه از ۳۰ درصد است؛ در صورتیکه هزینه مسکن امکان دارد قبل از عبور تورم عمومی از این مرز، فشار سنگینی بر مستأجران وارد کند.
ماده ۷ همین طور مقرر کرده است در استان هایی که تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بیشتر از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن «در صورت وجود مصلحت ملزمه» و با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی، برای شهر های بالای ۱۰۰ هزار نفر و شهر های جدید آن استان سقف افزایش اجاره بها و قرض الحسنه را در محدوده ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه تعیین کند.
از نگاه مرکز پژوهش ها، عبارت «مصلحت ملزمه» معیار روشن و قابل سنجشی ندارد و اجرای سقف گذاری را به تشخیصی اداری و قابل تفسیر وابسته می کند. این مرکز پیشنهاد داده است شرط تورم بالای ۳۰ درصد حذف و شاخص هایی مانند نرخ فقر خانوارهای مستأجر یا رشد حداقل دستمزد جایگزین آن شود. بر این اساس، سقف افزایش اجاره باید باتوجه به توان پرداخت مستأجر تعیین شود، نه فقط تورم عمومی.
سقفی که راه گریز دارد
مهم ترین نقد گزارش، غفلت قانون از الزام به تمدید قراردادهای استیجاری است. حتی با تعیین سقف افزایش اجاره، موجر می تواند قرارداد مستأجر فعلی را تمدید نکند و واحد را با قیمت روز به مستأجر دیگری واگذار کند. در این وضعیت، سقف مصوب در عمل بی اثر می شود؛
طبق گزارش، تمدید قرارداد مستأجرانی که به تعهدات خود عمل کرده اند، در نظام های حقوقی کالیفرنیا و نیویورک پذیرفته شده و در ایران نیز در قوانین سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ سابقه داشته است؛ اما قانون سال ۱۳۷۶ آنرا کنار گذاشت.
راهکار پیشنهادی، الزام به تمدید قرارداد برای مستأجران قانون مدار است؛ مگر آنکه دلیلهای موجهی مانند نیاز شخصی مالک به واحد، سکونت، فروش یا تخریب و نوسازی قانونی ساختمان وجود داشته باشد. گزارش همین طور خواهان جریمه مالی و پرداخت خسارت برای موجران متخلف و رویارویی با غیرقابل سکونت کردن عمدی واحد، تهدید، ارعاب، مزاحمت و تحمیل مقررات سلیقه ای شده است.
نظارت بر دوش طرف ضعیف
نقص دیگر، شکایت محور بودن نظارت است. در سازوکار فعلی، مستأجر بعنوان طرف ضعیف تر معامله باید تخلف را شناسایی، مستند و پیگیری کند؛ حال آنکه خیلی از مستأجران برای ممانعت از تخلیه، به افزایش غیرقانونی اعتراض نمی کنند. در گزارش میدانی ایسنا، برخی مستأجران گفته اند از طرح سقف ۲۵ درصدی خودداری می کنند و در صورت اعتراض با پاسخ هایی مانند «نرخ امسال همین است» و «نمی خواهی بلند شو» مواجه می شوند.
مرکز پژوهشها پیشنهاد کرده است نظارت از حالت شکایت محور بیرون برود و دولت با اتصال سیستم های ملی، استفاده از صورت حساب الکترونیکی و ایجاد سازوکارهای سریع اداری یا شبه قضایی، تخلفات را فعالانه شناسایی کند.
خروج ۸۳۵ شهر از چتر حمایت
طبق گزارش مرکز پژوهش ها، قانون فعلی تنها ۹۸ شهر را پوشش می دهد و در عمل ۸۳۵ شهر را از حمایت خارج کرده است؛ در صورتیکه بحران اجاره به کلان شهرها محدود نیست. پیشنهاد این مرکز، گسترش شمول قانون به تمام مناطقی است که بر مبنای شاخصهای فقر مسکن با بحران مواجه اند. همین طور ایجاد زیرساخت اجرایی هوشمند از راه اتصال به سیستم های ملی و استفاده از صورت حساب الکترونیکی برای کشف خودکار تخلفات باید مدنظر باشد.
آزمون مصوبه ۲۵ درصدی برای سامانه ها
در سال ۱۴۰۵ به مانند سالهای قبل، تمدید خودکار قراردادها با سقف افزایش ۲۵ درصدی تصویب شده است. بنا بر اعلام وزیر راه و شهرسازی، در صورت تمایل مستأجر، قرارداد یک سال تمدید می شود و مراجع قضایی نباید فقط به علت پایان مدت اجاره دستور تخلیه بدهند. قراردادها نیز باید در سامانه خودنویس یا کاتب ثبت شوند.
با این وجود، مشاوران املاک می گویند به قراردادهای سالهای قبل دسترسی ندارند و امکان تطبیق اجاره جدید با نرخ قبلی فراهم نیست. وزارت راه و شهرسازی وعده داده است این توانایی بزودی در سامانه خودنویس ایجاد شود.
آمار رشد اجاره بها در سالهای ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۵ نیز به ترتیب ۳۱، ۳۹، ۵۲، ۶۰، ۵۰، ۳۵ و ۳۲ درصد بوده است.
مرکز پژوهشها در نهایت خواهان تبدیل قانون از «مداخله گری واکنشی» به «تنظیم گری هوشمند» شده است؛ با نظام حمایتی پایدار، شمول جغرافیایی گسترده تر، حق انتخاب مستأجر در اعمال سقف بر اجاره، ودیعه یا تلفیقی از هر دو و ضمانت اجرای مؤثر. مسئله فقط تعیین یک درصد نیست؛ هدف باید تضمین ثبات سکونتی خانوارها باشد.
خلاصه اینکه ماده ۷ همچنین مقرر کرده است در استان هایی که تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه و با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی، برای شهر های بالای ۱۰۰ هزار نفر و شهر های جدید آن استان سقف افزایش اجاره بها و قرض الحسنه را در محدوده ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه تعیین کند. خروج ۸۳۵ شهر از چتر حمایت بر اساس گزارش مرکز پژوهش ها، قانون فعلی تنها ۹۸ شهر را پوشش می دهد و در عمل ۸۳۵ شهر را از حمایت خارج کرده است؛ در صورتی که بحران اجاره به کلان شهرها محدود نیست. مسئله فقط تعیین یک درصد نیست؛ هدف باید تضمین ثبات سکونتی خانوارها باشد.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب