بازار مسکن زیر تیغ آگهی های صوری پلت فرم های خانه یاب شمشیر دولبه بازار
به گزارش پلات، در صورتیکه پلت فرم های خانه یاب با هدف تسهیل معاملات مسکن ایجاد شدند، کارشناسان باور دارند انتشار آگهی بدون نظارت و قیمت های غیرواقعی، به یکی از عوامل اصلی قیمت سازی در بازار تبدیل گشته است.
به گزارش پلات به نقل از مهر، بازار مسکن ایران طی سالهای اخیر بیشتر از هر زمان دیگری تحت تأثیر «انتظارات روانی» قرار گرفته است؛ بازاری که در آن گاهی یک فایل آگهی انتشار یافته در یک پلت فرم آنلاین، بیشتر از آمارهای رسمی یا حتی معاملات واقعی بر ذهنیت خریداران و فروشندگان اثر می گذارد. بااینکه پلت فرم های آنلاین خانه یاب با هدف تسهیل دسترسی به اطلاعات، افزایش شفافیت و کاهش هزینه جست وجوی ملک شکل گرفتند، اما در نبود نظارت مؤثر، احراز هویت دقیق آگهی دهندگان و سازوکارهای حرفه ای قیمت گذاری، این بسترها به یکی از عوامل ایجاد انتظارات تورمی و قیمت سازی در بازار مسکن تبدیل گشته اند؛ موضوعی که کارشناسان و کنشگران صنفی بارها نسبت به آن هشدار داده اند.
بررسی ها نشان میدهد بخش قابل توجهی از قیمت هایی که امروز در بازار مسکن به عنوان «مرجع ذهنی» مورد استناد قرار می گیرد، نه بر پایه معاملات قطعی، بلکه بر مبنای قیمت های پیشنهادی درج شده در پلت فرم های اینترنتی است؛ قیمت هایی که در خیلی از موارد هیچ معامله ای با آن ارقام انجام نشده اما کم کم به مبنای تعیین نرخ سایر املاک تبدیل می شوند.
بازار مسکن؛ بازاری که با انتظارات قیمت می گیرد
یکی از مهم ترین ایرادهای پلت فرم های آنلاین خانه یاب، تبدیل شدن آنها از یک ابزار اطلاع رسانی به یک مرجع قیمت گذاری غیررسمی است. در بازارهای عادی، قیمت غائی کالا بر مبنای معامله واقعی مشخص می شود اما در بازار مسکن، قیمت پیشنهادی نیز می تواند رفتار کنشگران بازار را تغییر دهد.
به بیان دیگر، زمانی که مالک یا سازنده ای یک واحد مسکونی را با قیمتی بیشتر از ارزش واقعی در سیستم های اینترنتی آگهی می کند، سایر مالکان همان منطقه نیز به سرعت همان قیمت را مبنای نرخ گذاری قرار می دهند؛ حتی اگر هیچ خریداری حاضر به پرداخت آن مبلغ نباشد؛ این روند به مرور موجب فاصله گرفتن قیمت های پیشنهادی از قیمت های واقعی معاملات شده و شکاف میان عرضه و تقاضا را زیاد می کند.
قیمت سازی؛ مهم ترین لطمه پلت فرم های خانه یاب
یکی دیگر از چالش های جدی این سیستم ها، امکان قیمت سازی است، در خیلی از این پلت فرم ها هر فردی می تواند بدون ارایه مستندات کارشناسی، قیمت دلخواه خودرا برای یک ملک ثبت کند. این مورد زمینه سوءاستفاده برخی سوداگران را فراهم آورده است؛ بگونه ای که با انتشار چندین آگهی با قیمت های بالا در یک محدوده، سطح انتظارات قیمتی کل منطقه بیشتر می شود.
در چنین شرایطی، حتی اگر هیچ معامله ای با آن قیمت انجام نشود، همان ارقام به عنوان شاخص ذهنی بازار شناخته می شود، کارشناسان باور دارند این مسئله در مناطقی که تعداد فایل های عرضه محدود است، اثرگذاری بیشتری دارد و می تواند ظرف مدت کوتاهی قیمت کل یک محله را تحت تأثیر قرار دهد.
یکی دیگر از ضعف های اساسی پلت فرم های آنلاین، نبود ارتباط میان قیمت های درج شده با داده های واقعی معاملات است، در خیلی از کشورهای توسعه یافته، سیستم های خرید و فروش ملک علاوه بر قیمت پیشنهادی، اطلاعات مربوط به معاملات قطعی، میانگین قیمت منطقه، سابقه فروش و ارزش کارشناسی را نیز نمایش می دهند؛ اما در ایران اغلب کاربران تنها قیمت پیشنهادی فروشنده را مشاهده می کنند.
همین موضوع موجب می شود خریداران تصور کنند قیمت درج شده همان ارزش واقعی ملک است؛ در صورتیکه ممکنست اختلاف قابل توجهی میان قیمت پیشنهادی و قیمت معامله وجود داشته باشد، کارشناسان بازار مسکن باور دارند یکی از عاملهای مهم تورم، انتظارات تورمی است.
زمانیکه روزانه هزاران آگهی با قیمت های رو به افزایش در فضای مجازی منتشر می شود، این تصور در بین مالکان ایجاد می شود که ارزش املاک به سرعت درحال رشد است؛ بدین سبب خیلی از فروشندگان از عرضه ملک خودداری کرده یا قیمت های بالاتری پیشنهاد می کنند، بنابراین عرضه کم شده و رکود معاملاتی تشدید می شود؛ از طرفی خریداران نیز با نگرانی از افزایش بیشتر قیمت ها، تصمیم های هیجانی اتخاذ می کنند که خود سبب تشدید نوسانات بازار خواهد شد.
نبود نظارت تخصصی بر قیمت گذاری
یکی از انتقادهای جدی کنشگران صنفی، نبود مرجع مشخص برای نظارت بر عملکرد این پلت فرم ها است، از آنجائیکه این سیستم ها خودرا فقط بستر انتشار آگهی معرفی می کنند، مسئولیتی در برابر صحت قیمت های درج شده نمی پذیرند؛ در صورتیکه اثرگذاری آنها بر بازار مسکن خیلی فراتر از یک فضای تبلیغاتی ساده است؛ همین خلأ نظارتی باعث شده پروسه قیمت گذاری در خیلی از مناطق شهری در عمل تحت تأثیر آگهی های اینترنتی قرار گیرد.
امکان انتشار آگهی های صوری و تکراری
از دیگر لطمه های این پلت فرم ها می توان به انتشار آگهی های غیرواقعی، فایل های تکراری، قیمت های ساختگی و حتی آگهی هایی اشاره نمود که اساساً ملک مورد نظر برای فروش وجود خارجی ندارد، هدف از انتشار این آگهی ها در بعضی موارد فقط افزایش قیمت منطقه، جذب مشتری یا سنجش واکنش بازار است؛ چنین اقداماتی موجب کاهش اعتماد عمومی و ایجاد بی نظمی در پروسه کشف قیمت واقعی می شود.
تأثیر این پلت فرم ها تنها به خرید و فروش محدود نمی گردد، در بازار اجاره نیز خیلی از موجران قیمت اجاره بها را بر مبنای فایل های انتشار یافته در فضای مجازی تعیین می کنند، نه قراردادهای واقعی منعقد شده؛ بنابراین حتی در شرایطی که معاملات اجاره رشد چندانی نداشته باشد، قیمت های پیشنهادی در پلت فرم ها می تواند موج جدیدی از افزایش اجاره بها ایجاد نماید.
پلتفرم های خانه یاب؛ ابزار یا عامل التهاب؟
سمانه محرمی نمینی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار مهر درباره ی نقش پلت فرم های آنلاین خانه یاب در بازار مسکن اظهار نمود: پلت فرم های آنلاین خانه یاب اصولا باید به عنوان یک ابزار در خدمت بازار مسکن باشند و می توانند به شفافیت اطلاعات کمک کنند که این مورد خیلی مثبت است، اما این ابزارها باید بر پایه داده های واقعی و کارشناسی شده فعالیت کنند.
وی اضافه کرد: اکنون به علت نبود نظارت مؤثر، این پلت فرم ها زمینه ایجاد انتظارات تورمی و قیمت سازی در بازار مسکن را فراهم آورده اند. یکی از اشکالات موجود اینست که برخی مالکان قیمت های درج شده در این سیستم ها را مبنی بر قیمت های واقعی و معاملاتی تعیین نمی کنند، بلکه نرخ های پیشنهادی خودرا بر مبنای آگهی های مشابه ثبت می کنند؛ در صورتیکه این نرخها لزوماً با واقعیت بازار منطبق نیست.
محرمی نمینی افزود: برای نمونه اگر یک سازنده در یک برج یا یک منطقه، تعداد زیادی واحد را با قیمت های خاص آگهی کند، همین مساله می تواند بر انتظارات قیمتی آن منطقه اثر بگذارد و سبب جابه جایی سطح نرخها شود. مردم نیز با مشاهده این آگهی ها به آن استناد می کنند و قیمت سایر املاک را با همان ارقام مقایسه می کنند.
وی خاطرنشان کرد: در چنین شرایطی یک قیاس غیرکارشناسی شکل می گیرد؛ برای اینکه قیمت گذاری در بازار مسکن نیازمند بررسی دقیق مؤلفه های تخصصی است.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره ی چالش های ناشی از فعالیت پلت فرم های آگهی آنلاین اضافه کرد: اکنون افراد به آسانی می توانند در این پلت فرم ها آگهی ثبت کنند و با درج قیمت های غیرواقعی، زمینه قیمت سازی در بازار را فراهم آورند. زمانی که اتحادیه نسبت به این مورد ورود می کند، پلت فرم ها اعلام می کنند که مجوز فعالیت خودرا از اتحادیه مشاوران املاک دریافت نکرده اند و تحت نظارت اتحادیه کسب وکارهای مجازی فعالیت می نمایند.
وی تاکید کرد: اگر یک پلت فرم فقط بستری برای خرید و فروش کالاهای دست دوم یا خدمات عمومی باشد، شاید تفاوت چندانی در قیمت گذاری ها ایجاد نشود؛ اما در حوزه مسکن، کوچک ترین تغییر در قیمت هر متر مربع می تواند منجر به جابه جایی قابل توجه ارزش یک ملک شود. بنابراین قیمت گذاری در این بخش نیازمند نظارت و کارشناسی تخصصی است.
محرمی نمینی افزود: برای نمونه اگر در یک برج مسکونی در غرب تهران تعداد زیادی واحد با قیمت مشخصی آگهی شود، همان قیمت می تواند کم کم مبنای ذهنی کنشگران بازار و متقاضیان قرار گیرد و بر قیمت کل منطقه اثر بگذارد. این روند محدود به منطقه خاصی نیست و در هر نقطه ای از شهر می تواند سبب تغییر انتظارات قیمتی و جابه جایی نرخ ها شود.
وی اشاره کرد: ریشه این مسئله در غیرکارشناسی بودن قیمت های درج شده در خیلی از آگهی ها است و بخش قابل توجهی از چالش های موجود در بازار مسکن و پروسه قیمت گذاری املاک، ناشی از همین خلأ نظارتی بر پلت فرم های آگهی آنلاین است که باید برای رفع آن تدابیر لازم اتخاذ شود.
به گزارش پلات به نقل از مهر، پلت فرم های آنلاین خانه یاب ذاتاً تهدیدی برای بازار مسکن نیستند؛ بلکه می توانند یکی از مهم ترین ابزارهای شفافیت، دسترسی آزاد به اطلاعات و تسهیل معاملات باشند. با این وجود، در شرایطی که قیمت های پیشنهادی بدون راستی آزمایی منتشر می شوند، نظارت مؤثر وجود ندارد، ارتباطی با داده های معاملات واقعی برقرار نیست و امکان ثبت آگهی های غیرواقعی برقرار است، این سیستم ها از یک ابزار اطلاع رسانی به عاملی برای شکل گیری انتظارات تورمی، قیمت سازی و تشدید التهاب بازار تبدیل می شوند. به این دلیل، تدوین چارچوب های نظارتی، اتصال پلت فرم ها به داده های رسمی معاملات، احراز هویت آگهی دهندگان و الزام به نمایش فاکتورهای واقعی قیمت، می تواند ضمن حفظ مزایای این سیستم ها، از آثار منفی آنها بر بازار مسکن جلوگیری نماید.
بطور خلاصه، زمانیکه روزانه هزاران آگهی با قیمت های رو به افزایش در فضای مجازی منتشر می شود، این تصور در میان مالکان ایجاد می شود که ارزش املاک به سرعت در حال رشد است؛ به این دلیل بسیاری از فروشندگان از عرضه ملک خودداری کرده یا قیمت های بالاتری پیشنهاد می کنند، بدین سبب عرضه کم شده و رکود معاملاتی تشدید می شود؛ از طرفی خریداران نیز با نگرانی از افزایش بیشتر قیمت ها، تصمیم های هیجانی اتخاذ می کنند که خود سبب تشدید نوسانات بازار خواهد شد. تأثیر این پلتفرم ها تنها به خرید و فروش محدود نمی گردد، در بازار اجاره نیز بسیاری از موجران نرخ اجاره بها را مبنی بر فایل های منتشر شده در فضای مجازی تعیین می کنند، نه قراردادهای واقعی منعقد شده؛ بدین سبب حتی در شرایطی که معاملات اجاره رشد چندانی نداشته باشد، قیمت های پیشنهادی در پلتفرم ها می تواند موج جدیدی از افزایش اجاره بها ایجاد نماید. زمانی که اتحادیه نسبت به این مورد ورود می کند، پلتفرم ها اعلام می کنند که مجوز فعالیت خودرا از اتحادیه مشاوران املاک دریافت نکرده اند و تحت نظارت اتحادیه کسب وکارهای مجازی فعالیت می کنند.
منبع: plats.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب